Такая непростая доля дольщика

Две организации заключили договор о совместной деятельности. В договоре есть условие, что каждая сторона может привлекать инвесторов. Первая организация заключила договор об инвестировании с гр. А. в 1994 г., а вторая, не зная об этом, — с гр. Б. о долевом участии. Гр. Б. все оплатил, сделал перепланировку, живет. Дом не сдан. Гр. А. предъявил иск о выселении, признании документа недействительным. Какой встречный иск может предъявить гр. Б. в защиту прав на жилье?

Одним из предметов совместной деятельности коммерческих организаций является строительство жилых домов с целью последующей продажи в них квартир. При заключении таких договоров стороны устанавливают взаимные права и обязанности, действующие до полного выполнения договорных обязательств или их досрочного прекращения, распределения между собой размеров вклада и жилой площади с поквартирной разбивкой исходя из проекта планировки будущего дома. Сделки, совершенные в интересах совместной деятельности, подписываются одним из ее участников на основании выданной ему доверенности или каждой стороной.

Каждый из участников совместной деятельности (простого товарищества) может уступить свое право требования, вытекающее из договора третьему лицу. Однако, поскольку по договору о совместной деятельности личность его участников имеет правовое значение, уступка прав одной из сторон в силу п. 2 ст. 388 ГК РФ требует согласования с другими участниками простого товарищества.

Правда, если стороны, подписывая договор о совместной деятельности, сразу предусмотрели в нем условие о допустимости передачи своих прав третьим лицам, то совсем не обязательно испрашивать на это согласия других участников простого товарищества. В этом случае каждая из сторон совместной деятельности вправе переуступить свою долю в ней полностью или частично третьим лицам самостоятельно. Здесь главное, чтобы кредитор уступил новому лицу свою долю жилой площади, закрепленной за ним договором о совместной деятельности.

Вновь вступившее третье лицо вносит в совместное строительство дома вместо выбывшей стороны денежные средства в сумме, пропорциональной размеру получаемой жилой площади или обеспечивает за свой счет строительство объекта материалами, оборудованием в той же пропорциональности.

При завершении строительства дома и сдаче его в эксплуатацию каждый из участников совместной деятельности может требовать передачи ему жилой площади, за которую он внес вклад в общее строительство. Доля жилой площади каждого участника совместного строительства определяется пропорционально размеру фактически внесенного им вклада, если другой порядок распределения долей не установлен договором.

Передача жилой площади в натуре, на которую претендует участник совместной деятельности и ее закрепление за ним могут быть произведены только после сдачи объекта в эксплуатацию. После регистрации договора о передаче квартиры и прав на нее можно производить по своему усмотрению перепланировку и отделку квартиры. Поэтому, если дом не сдан в эксплуатацию, следует признать незаконным вселение гр. Б в квартиру. Выселение его с занимаемой в этом случае жилой площади возможно произвести и в административном порядке.

Вместе с тем каждый из дольщиков совместной деятельности может требовать предоставления ему спорной жилой площади на основании заключенного договора. Однако результат этих требований будет зависеть от ряда обстоятельств, в частности когда был заключен договор, и от его содержания. В договоре должны быть указаны конкретная квартира, подлежащая передаче соинвестору — дольщику строительства, порядок и сроки внесения дольщиком денежных средств в оплату стоимости работ по строительству и другие условия. В связи с этим гр. Б при наличии достаточных оснований может также предъявить иск о признании недействительным договора с гр. А. Здесь важно отметить, что не подлежит передаче уже обремененная каким-либо обязательством квартира или квартира, находящаяся под арестом.

Если обязательство по передаче квартир не может быть исполнено в связи с их заселением, то лицу, внесшему свой вклад в общее строительство, возмещаются убытки в сумме, необходимой для покупки аналогичных квартир.