Порядок инженерной подготовки территорий

Раздел: Градостроительство

31 декабря 2010 | 09:09

Итак, основой инженерной подготовки территорий должны служить правила, заложенные в Градостроительный кодекс Российской Федерации, а также «Строительные нормы и правила» (СНиПы), которые в соответствии с Законом Российской Федерации «О техническом регулировании» должны в 2008 году быть обновлены.

Начало работы

Очевидно, что любое строительство начинается с его начальной стадии — инженерной подготовки территории — устройство дорог, прокладка водоводов и водоотведения (канализации), прокладка кабельных сетей, газопроводов и т. п. Поэтому так важны правильные организация и технологии проведения этих и других работ, связанных с подготовительными работами к началу собственно строительства объектов недвижимости.

Необходимо отметить, что и с организационной, и с технических позиций инженерная подготовка территорий под застройку всегда считалась и считается наиболее сложным и трудоемким процессом.

Проблемы планирования

С переходом к рыночной экономике этот процесс еще больше осложнился в силу действия разных причин объективного и субъективного характера. Дело в том, что инженерная подготовка территорий — особенно при комплексном освоении районов кварталов будущего строительства объектов — требует особо четких, согласованных во времени и пространстве действий всех участников такой работы. Ведь инженерные сети тесно технологически взаимосвязаны.

Еще большее значение имеет продуманный план действий при инженерной подготовке крупных территорий в масштабе города или населенного пункта, районов массовой застройки. Следует, к сожалению, отметить, что во многих случаях такой четкости и согласованности нет. Не является исключением и Санкт-Петербург, и многие города и поселки Северо-Запада России.

Доперестроечная практика

Говоря об этом, нелишне вспомнить практику такой работы в доперестроечное время. В Ленинграде был единый заказчик — Главное управление капитального строительства (ГлавУКС), в котором было мощное управление по инженерной подготовке территорий под застройку.

Это подразделение разрабатывало координационный план таких работ — от строительства так называемых «головных» сооружений (водопроводных станций, электростанций и подстанций, очистных и т. п.) до подводки коммуникаций к кварталам застройки, включая дороги к ним и т. д. В качестве исполнителей выступало подрядное объединение квартальной застройки Главленинградстроя (было 6 трестов квартальной застройки) и Главленинградинжстрой, который строил магистральные инженерные сети.

Современная схема инженерной подготовки

С переходом к рыночной экономике эта система разрушилась вместе с ликвидацией ГлавУКС и строительных главков. Вместо ГлавУКСа появилось множество заказчиков по инженерной подготовке и еще больше раздробленных подрядчиков — исполнителей различного вида работ. Это не могло не отразиться на объеме, сроках и, главное, качестве инженерной подготовки территорий под застройку, что отрицательно сказывается и на всем строительстве в городах, особенно на массовом жилищном строительстве. Все-таки попытаемся представить схему (стадии) инженерной подготовки территорий на примере Санкт-Петербурга, хотя эта схема достаточно условна и далеко не всегда соблюдается.

Таблица 1. Схема (стадии) инженерной подготовки территорий на примере Санкт-Петербурга

Стадии инженерной подготовки Ответственные органы и заказчики
1. Генеральный план города (в котором должна быть инженерная составляющая) Правительство, Законодательное собрание, Комитет по градостроительству и архитектуре
2. Правила землепользования и застройки Правительство, Законодательное собрание, Комитет по градостроительству и архитектуре
3. Строительство и развитие «головных» сооружений Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Водоканал, Ленэнерго, Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству
4. Строительство магистральных инженерных коммуникаций Водоканал, Ленэнерго, Комитет по строительству, Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Ленгипро-инжстрой
5. Инженерная подготовка кварталов застройкиКомитет по строительству, Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству, ЛенНИИ-проект
6. Внутриквартальная инженерная подготовка Фонд капитального строительства (при Комитете по строительству)
7. Подведение инженерных сетей к конкретным объектам Заказчики (или Застройщики)

Изменение рельефа

Кроме того, на стадии проектирования инженерной подготовки необходимо обеспечить создание рельефа под директивные отметки, назначаемые градостроителями, осушение или, наоборот, намыв территорий, замена (в случае необходимости) зараженного грунта, выполнение сложных гидравлических расчетов сетей в границах планируемого к застройке района. Все это должно осуществляться на стадии разработки проекта планировки и межевания территории, т. е. 4-й и 5-й стадии в нашей схеме.

Проблемы координации

Из вышеприведенной схемы видно, что даже при идеальном соблюдении всех стадий (а они должны быть строго последовательными) проблемой являются многочисленные заказчики, координации которых практически не происходит, хотя логично было бы такую координацию возложить на Комитет энергетики и инженерного обеспечения или Комитет по строительству. Строительство «головных» сооружений сильно отстает от потребностей города, особенно — энергетических мощностей, дорог, очистных сооружений и т. п.

Но еще большая несогласованность возникает на уровне исполнителей инженерной подготовки территорий — подрядчиков, ибо одни их них заняты только кабельными сетями, другие — водоводами, третьи — газом и т. п. Не состыкованы должным образом и действия отдельных заказчиков и их подрядчиков при подводке сетей к отдельным объектам строительства.

Для устранения этих нестыковок следует определять единого генерального подрядчика по инженерной подготовке кварталов застройки, используя при этом конкурсные процедуры. Такой практики в настоящее время, к сожалению, нет.

Еще большие проблемы возникают при так называемой реновации уже застроенных территорий, в частности при проблеме осуществления программы сноса домов массовой застройки 50-60-х годов прошлого века, ибо там необходимо комплексно и согласованно реконструировать все инженерные коммуникации.

Следует отметить, что в современных условиях крайне ограничено количество и, главное, качество нормативной документации по инженерной подготовке территорий под застройку. Проектировщики вынуждены пользоваться устаревшими СНиПами (конца 80-90-х годов прошлого столетия) и ТСН (конца 2002 года).

Недвижимость в Геленджике

О сайте

РиелторМы — команда специалистов в области права и недвижимости. Наш сайт поможет Вам не запутаться в сложном и несовершенном мире недвижимости, а также сделает явным то, что ранее Вам казалось сложным и непонятным.

Важно

Новое