Обещание завещания

Дальняя родственница предложила нам заключить с ней договор пожизненного содержания за право наследования ее квартиры. Каким образом обеспечить гарантию своего наследования? Не может ли случиться так, что, выплачивая родственнице на протяже-нии ряда лет деньги, мы после ее смерти не получим квартиры? У родственницы есть внуки, но они живут и прописаны отдельно.

Договор, о котором спрашивает автор письма, заключать не следует, так как он будет противоречить действующему гражданскому законодательству: согласно ст.527 ГК РСФСР наследование осуществляется только по закону или по завещанию.

Не рекомендуем мы и другой, довольно распространенный в этих случаях вид договора — устную договоренность с престарелым родственником, что он в благодарность за пожизненный уход за ним и обеспечение всем необходимым оформит завещание на квартиру в пользу тех, кто будет все это делать. Прежде всего потому, что гарантий при такой договоренности никаких нет.

Во-первых, завещатель может в любой момент изменить или отменить составленное завещание либо составить другое в пользу иного лица или лиц (ст.543 ГК РСФСР). При этом более позднее завещание отменяет предыдущее полностью или в противоречащей ему части.

Во-вторых, ст.535 ГК РСФСР установлено, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего, а также его нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы даже при наличии завещания, оформленного на других лиц, имеют право на обязательную долю в наследстве. В этом случае они наследуют не менее 2/3 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Причем при определении обязательной доли учитывается стоимость всего наследуемого имущества, в том числе предметов домашней обстановки и обихода.

Наконец, родственник как собственник квартиры может в любой момент квартиру продать, подарить или распорядиться ей иным образом, что приведет к невозможности наследования квартиры. Так что опасения автора письма остаться, что называется, при своих интересах после добросовестного содержания родственницы в течение целого ряда лет вполне оправданны.

Однако для людей, оказавшихся в подобной ситуации, есть вполне приемлемый путь. Российским законодательством предусмотрены такие виды договоров, как, например, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Один из них мы и рекомендуем заключать тем, кто желает получить жилье престарелого человека в обмен на добросовестный уход за ним или его материальную поддержку.

И тот, и другой договор являются разновидностью договора ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность определенное имущество. В обмен на это получивший имущество обязуется периодически выплачивать его бывшему владельцу ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). Причем при заключении любого из этих договоров квартира перейдет в собственность плательщика ренты сразу, а не после смерти ее получаетеля, как это было бы в случае наследования по завещанию.

Разница между договорами состоит в форме выплаты ренты.

Договор пожизненной ренты предусматривает ее выплату только деньгами. При этом размер ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее установленного законом минимального размера оплаты труда (п.2 ст.597 ГК РФ). В соответствии со ст.598 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, она выплачивается ежемесячно по окончании каждого календарного месяца. За просрочку плательщик уплачивает получателю проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ как штрафные санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства, если иной размер процентов не установлен в самом договоре (ст.588 ГК РФ).

По договору же пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязуется пожизненно содержать гражданина, передавшего ему имущество, и (или) указанного этим гражданином третьего лица (лиц). При этом согласно ст.602 ГК РФ обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Указанным договором может быть предусмотрена даже оплата ритуальных услуг по его погребению. Стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть конкретно определена в договоре. Причем в месяц она не может быть менее 2-х минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ).

Следует заметить, что договор пожизненного содержания с иждивением по сравнению с договором пожизненной ренты является более универсальным, так как в нем согласно ст.603 ГК РФ может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодической выплатой денег в течение жизни гражданина.

Между этими договорами есть и еще одно существенное отличие. При договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты не вправе отчуждать (т.е. дарить, продавать, менять и т.п.), сдавать в залог или иным образом обременять полученное им по данной сделке недвижимое имущество без предварительного согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ). В договоре же пожизненной ренты стороны могут установить, что его согласия для совершения сделок с таким имуществом не требуется (по смыслу ст.587 и п.2 ст.346 ГК РФ).

Теперь о форме договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст.584 ГК РФ договор ренты, направленный на отчуждение как движимого, так и недвижимого имущества, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если он предусматривает отчуждение недвижимого имущества (т.е. домов, квартир, дач и т.п.) под выплату ренты, то и государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Вышеназванные договоры привлекательны для обеих сторон. Плательщику ренты при переходе имущества в его собственность не придется уплачивать какой-либо налог, тогда как по договору дарения и при наследовании он предусмотрен Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12 декабря 1991 г. N 2020—1 (в ред. от 27 января 1995 г.). А налог этот при получении в собственность домов, квартир и иного дорогостоящего имущества бывает довольно значительным.

В выгоде окажется и получатель ренты, так как он юридически закрепляет гарантии на пожизненное получение полноценного содержания и ухода. К тому же при передаче под выплату ренты недвижимого имущества он в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (ст.587 ГК РФ). А при существенном нарушении последним условий договора получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков либо выкупа ренты. Плательщик же, поскольку он нарушил условия сделки, не может требовать компенсации расходов на содержание получателя (ст.ст.599, 605 ГК РФ).

Обязательство выплаты пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты (п.2 ст.596 и п.1 ст.605 ГК РФ).