Регистратор прогнал инвестора с пашни

Раздел: Гражданское право

29 июля 2011 | 14:08

Традиционно сельское хозяйство во многих странах, в том числе и высокоразвитых, является дотационной отраслью, постоянно нуждающейся в поддержке государства. Концепция государственного регулирования агропромышленного комплекса России также предусматривает систему дотаций и компенсаций сельскохозяйственным товаропроизводителям, предоставляемых за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ. На недостаточность действенности механизма государственной поддержки отрасли указывает, прежде всего, ее состояние в настоящее время. Приводить аргументы, подтверждающие, что преимущественное большинство сельскохозяйственных организаций страны находится на грани выживания, излишне. В условиях, когда селу на помощь государства рассчитывать не приходится, остро встает вопрос о привлечении негосударственных инвестиций.

Практика, складывающаяся в Ставропольском крае, показывает, что и иностранные компании, и состоятельные российские организации проявляют серьезные намерения в вопросе инвестиций в региональное сельское хозяйство. Проводимые переговоры с потенциальными инвесторами, а также анализ действующего законодательства (гражданского, земельного, таможенного, антимонопольного) приводят к выводу, что достижению целей каждого из субъектов инвестиционной деятельности может способствовать: — создание новых сельскохозяйственных организаций с участием инвестора (земли сельскохозяйственного назначения либо вносятся в уставный фонд, либо арендуются у собственников); — заключение инвестором договора о совместной деятельности с действующей сельскохозяйственной организацией, условием которого является внесение земельного участка или права пользования им в качестве вклада в общее имущество товарищей; — заключение инвестором договора аренды или субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. В процессе переговоров выясняется, что принципиальным вопросом для инвестора является вопрос приобретения законного владения на земли сельскохозяйственного назначения на период инвестиционной программы. Надо отметить, что желание достаточно справедливое, учитывая, что большинство сельскохозяйственных ор-ганизаций имеют огромные, не реструктуризированные долги, некоторые находятся под процедурами банкротства (наблюдения, внешнего управления). В ряду многих проблем и рисков, связанных с сельскохозяйственным производством, перед инвестором неожиданно встала проблема оформления сделок с землей. Причины можно понять, если проанализировать итоги земельной реформы, начало которой было положено принятием в 1990 году Закона РСФСР «О земельной реформе» и в 1991 году Земельного кодекса РСФСР. Конкретные процессы реформирования осуществлялись на основании подзаконных актов, таких как: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и др. Результатом реализации указанных нормативных актов стала приватизация значительной части земель сельскохозяйственного назначения, находившихся в пользовании колхозов и совхозов. Работники совхозов, члены колхозов и лица, занятые в социальной сфере на селе, получили в собственность земельные доли. Таким образом, можно констатировать, что на сегодняшний день собственниками большинства земель сельскохозяйственного назначения стали граждане, у которых возникло право общей долевой собственности на земельные участки. Не подвергая сомнению огромную значимость проведенной реформы, необходимо отметить, что передача земельного участка большому количеству сособственников приводит к значительным трудностям при совершении сделок. Прежде всего это относится к согласованию воли всех сособственников и необходимости учета интересов каждого из них. (Данные по Ставропольскому краю свидетельствуют о том, что количество собственников земельного участка, находящегося в пользовании одного сельскохозяйственного предприятия, составляет в среднем 1 000—1 500 человек). Даже в том случае, если сторонами определены все существенные условия договора, к примеру, договора аренды земельного участка, возникает серьезная вышеупомянутая процедурная проблема государственной регистрации данной сделки. В соответствии с требованием п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Первичным правом, которое подлежит регистрации в рассматриваемом случае, является право собственности на земельные доли каждого из участников общей долевой собственности на единый земельный участок, равный совокупному размеру земельных долей. Таким образом, регистрации сделки с земельным участком будет предшествовать регистрация права, возникшего в процессе приватизации и подтвержденного свидетельством на право собственности на землю. Из смысла ст.ст. 16, 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что при регистрации сделки с земельным участком абсолютно все сособственники должны лично явиться в регистрирующий орган с целью подачи соответствующего заявления либо для выражения согласия на осуществление указанного действия. В случае, если хотя бы один из сособственников не явится в районный филиал регистрационной палаты, государственная регистрация сделки приостанавливается на два месяца. Действительно, правовой режим общей долевой собственности требует фиксации волеизъявления всех сособственников. В данном случае формой фиксации является заявление. Можно только догадываться, сколько времени потребует процесс выяснения воли граждан — собственников земельных долей. Практически неизбежны случаи, когда неявка граждан связана, к примеру, с их проживанием в другой местности либо тяжелым состоянием здоровья. Законом допускается подача заявления о государственной регистрации сделки и первичного права на долю в общей долевой собственности через представителя. Однако требование нотариального либо приравненного к нему удостоверения доверенности не устраняет проблемы явки (теперь уже к нотариусу) и влечет за собой дополнительные финансовые затраты. Размер платы за государственную регистрацию права на земельную долю, в зависимости от основания возникновения права, для физических лиц составляет от 83,49 руб. до 208,73 руб. Оплате подлежат также документы, выдаваемые земельным комитетом и являющиеся основой для регистрации. С учетом того, что работники сельскохозяйственных организаций длительное время не получают заработную плату, а если и получают ее, то чаще всего в натуральной форме, нетрудно предположить, что убедить их в необходимости осуществления регистрации будет достаточно проблематично. В конечном итоге заинтересованность инвестора в проекте вынуждает его принимать эти затраты на себя. Сроки регистрации сделок с объектами недвижимого имущества определены законом, но вероятность того, что сделки с землями сельскохозяйственного назначения будут зарегистрированы в установленные сроки, крайне мала. Связано это с тем, что районные филиалы регистрационных палат, будучи недавно созданными, не имеют для выполнения такой трудоемкой работы ни технических средств, ни достаточного количества сотрудников. Инвесторам приходится ждать окончания процесса регистрации два-три месяца. Очевидно, что несвоевременность начала инвестиционной программы, с учетом специфики сельского хозяйства, приводит к ее экономической нецелесообразности. Изложенная проблема анализировалась с той точки зрения, что все сособственники согласны с передачей земельного участка в совместное пользование либо пользование инвестора непосредственно. Но, учитывая, что сельские жители в большинстве своем крайне осторожно относятся к любым изменениям привычного положения вещей, постоянно возникают ситуации, при которых часть сособственников категорически возражает против передачи земли в пользование участникам инвестиционной деятельности. В этом случае до начала государственной регистрации сделки необходимо прежде совершить действия по урегулированию разногласий в вопросе распоряжения общим имуществом, то есть должен быть произведен раздел такого имущества на основании ст. 252 ГК РФ. Процедура выдела в натуре земельных участков в счет земельных долей регулируется разделом V Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. Вопрос о выделе земельного участка рассматривается на общем собрании всех сособственников, которое должно определиться с местонахождением земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей. В случае, если собрание собственников земельных долей не приняло решение о местонахождении участков, оно должно принять решение о проведении внутрихозяйственного аукциона или ином способе определения местонахождения выделяемых участков. В течение одного месяца со дня получения надлежащим образом оформленного протокола о выделении земельных участков или протокола внутрихозяйственного аукциона районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан произвести все землеустроительные работы с составлением необходимых документов. При таком развитии событий начало государственной регистрации сделки откладывается в лучшем случае на два месяца. Очевидно, что не всякий инвестор, а тем более иностранный, готов понять трудности в оформлении прав на земли (заметим — не вещных) и пройти все этапы такого оформления. Первая практика реализации Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество указывает, что его объективно необходимо совершенствовать. Прежде всего это касается порядка регистрации права общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и сделок с ними. Представляется, что одним из путей оптимизации процедуры является законодательное закрепление специального порядка регистрации для данного вида недвижимого имущества. По аналогии с указанными выше Рекомендациями целесообразно предоставить возможность руководителю сельскохозяйственной ор-ганизации, использующей земельный участок, осуществлять все необходимые действия в регистрирующих органах, сопровождающих регистрацию первичного права собственности граждан на земельные доли и сделок с земельным участком. Вопрос о наделении руководителя указанными полномочиями должно решить общее собрание собственников земельных долей. Протокол указанного собрания должен являться надлежащей фиксаций этих полномочий. Введение упрощенной процедуры государственной регистрации ранее возникших прав на земли сельскохозяйственного назначения может рассматриваться как временная мера. Ее введение позволит более эффективно и своевременно решать вопросы инвестирования сельского хозяйства.

Недвижимость в Геленджике

О сайте

РиелторМы — команда специалистов в области права и недвижимости. Наш сайт поможет Вам не запутаться в сложном и несовершенном мире недвижимости, а также сделает явным то, что ранее Вам казалось сложным и непонятным.

Важно

Новое