Вселение без корысти

Мне предлагают купить квартиру, из которой выписаны люди по договору безвозмездного пользования.

Нотариус сказал, что этот договор появился недавно и никто толком ничего не знает о возможных последствиях и механизмах его применения.

Не могут ли бывшие владельцы в дальнейшем вернуться обратно и оспорить договор купли-продажи? Особенно тревожно мне от того, что это разведенные пенсионеры и выписываются они в разные места к чужим людям.

Прежде всего нужно разобраться с тем, что вообще представляет собой договор безвозмездного пользования имуществом или, как его еще принято называть, договор ссуды. По этому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает другой стороне (ссудополучателю) вещь в безвозмездное временное пользование, а последняя должна вернуть эту вещь в том состоянии, в каком она ее получила с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст.689 ГК РФ). Передаваемая вещь должна быть индивидуально определенной и непотребляемой, то есть не должна в процессе использования уничтожаться или видоизменяться настолько, что в дальнейшем уже не может быть использована по прежнему назначению.

Сторонами договора ссуды могут выступать любые субъекты гражданского права. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику, а также иным лицам, уполномоченным на то законом или собственником. Правда, для коммерческих организаций установлено ограничение на передачу их имущества в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями организации, участниками, руководителями, членами ее органа управления или контроля (п.2 ст. 690 ГК РФ).

Решение собственника о передаче в пользование имущества в соответствующих случаях оформляется письменно.

Существенным условием договора безвозмездного пользования является его срок, который может быть определенным или неопределенным. Если договор заключен на неопределенный срок, он может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон и без обращения в суд. Однако в этом случае сторона, собирающаяся отказаться от договора, должна за один месяц до расторжения, если договором не предусмотрен другой срок, известить другую сторону о своем намерении.

Ссудодатель обязан предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми относящимися к ней принадлежностями и документами. Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной мере утрачивает ценность для ссудополучателя, он вправе потребовать предоставления таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п.2 ст.691 ГК РФ).

Расторжения договора и возмещения реального ущерба ссудополучатель вправе потребовать и в том случае, если после заключения договора ссудодатель не передает ему имущество в безвозмездное пользование (ст.692 ГК РФ). А вот требовать принудительного изъятия вещи и передачи ее ссудополучателю или возмещения убытков в виде упущенной выгоды нельзя.

Может ли передаваться в безвозмездное пользование жилье? Хотя недвижимое имущество вообще и жилые помещения в частности не указаны прямо в числе вещей, которые могут быть предметом договора безвозмездного пользования, при отсутствии прямого запрещения подобное вполне возможно. Так что договор, о котором говорится в приведенном выше письме, вполне мог быть заключен. Но здесь возникает проблема, которая пока не решена законодательно.

Вообще договор ссуды должен заключаться по общим правилам совершения гражданско-правовых сделок. Однако в данном случае предметом договора является недвижимое имущество, а в соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в том числе и жилые помещения), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Безвозмездное пользование жилым помещением, несомненно, является ограничением права собственности на жилые помещения, значит, оно должно быть зарегистрировано. Вместе с тем Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо не упоминает безвозмездное пользование как ограничение вещных прав, подлежащее государственной регистрации. Каким же нормативным актом следует руководствоваться?

Исходя из того, что нормы Гражданского кодекса РФ имеют более высокую юридическую силу по сравнению с нормами других правовых актов, следует признать, что безвозмездное пользование жилыми помещениями подлежит государственной регистрации. При этом нужно учитывать то обстоятельство, что информация о таком обременении права собственности на жилое помещение крайне важна для потенциальных покупателей и может повлиять на их решение покупать или не покупать его.

Теперь по поводу возможных последствий выписки с занимаемой жилой площади на основании договора безвозмездного пользования имуществом. Опасения автора письма в их отношении отнюдь не беспочвенны. Причем беспокоиться ему нужно не столько о владельцах квартиры, которую ему предлагают купить, сколько о себе.

Если выписанные лица владели занимаемым жилым помещением на праве собственности, то заключение ими договора безвозмездного пользования по месту их будущего фактического проживания само по себе никак не может лишить их права собственности на их помещение. Более того, помимо права собственности на свою квартиру они еще и приобрели право временного владения и пользования другим жилым помещением.

Возможно, они произвели отчуждение принадлежащего им жилья (продали, подарили, обменяли и т.д.) и в результате сложной системы обмена получили новое на основании права безвозмездного пользования им. Но в любом случае в соответствии с п.1 Перечня документов, являющихся основанием для вселения (заселения) граждан в жилые помещения в Москве и Московской области, представляемых жилищными органами в органы регистрационного учета, граждане могут быть временно вселены и зарегистрированы на основании договора передачи жилой площади во временное пользование, то есть договора безвозмездного пользования ею (см. образец).

Опасность здесь заключается в том, что, как уже было сказано выше, этот договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон без обращения в суд. Это означает, что собственник жилого помещения, предоставленного в безвозмездное пользование другим лицам, в любой момент может потребовать их выселения. В этом случае им ничего не останется, кроме как обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи их собственной квартиры недействительной как совершенной под влиянием обмана или заблуждения.

Правда, возможен и другой вариант: выписанные на основании договора безвозмездного пользования граждане были не собственниками занимаемой жилой площади, а нанимателями и расторгли договор найма. В таком случае занимаемая ими ранее квартира должна быть предоставлена новым нанимателям в установленном законом порядке (решение местной администрации, выдача ордера и т.д.).