Как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости

Российский рынок недвижимости, несмотря на то, что «лихие» девяностые годы прошли, остается далеко нецивилизованным.

На сегодняшний день при покупке квартиры уже не будут изменять названия улиц на домовых табличках, не станут прикреплять фальшивые номера на двери квартир и двойные продажи остались, в основном, в прошлом времени. Тем не менее, в ячейках банках продолжают оставлять так называемую «куклу», да и документы на квартиру продолжают все также подделывать.

К слову, именно фальшивые документы на квартиру признается, по мнению специалистов, наиболее популярным методом среди мошенников, которые остаются на рынке объектов недвижимости. Самой чаще всего встречаемой схемой мошенничества в данном случае является следующая схема. Мошенники сначала арендуют определенный объект недвижимости, а затем или путем прямого обмана приобретают соответствующие документы, или же попросту подделывают данные материалы. После того, как документы у мошенников на руках, они спокойно могут продать арендуемую, например, квартиру.

Часто встречается еще одна схема мошенничества. В этом случае владельцы объекта недвижимости могут быть психически неуравновешенными людьми, вследствие чего их действия трудно признать адекватными, или же хозяева квартиры являются хроническими алкоголиками. Мошенники находят способ подписать с ними нужные документы. В результате таких схем собственники объектов недвижимости могут оказаться прямо на улице, пополнив ряды бомжей, а могут оказаться, как говорится, в мире ином.

Нельзя не упомянуть и о еще одном методе получения документов на квартиру на руки мошенников. В этом случае речь идет об объекте недвижимости, который переходит из-за смерти предыдущего собственника, государству. Согласно действующему законодательству наследник имущества может вступить в свои права только через шесть месяцев со дня смерти хозяина квартиры. Мошенники, воспользовавшись этим временным промежутком, могут найти, к примеру, однофамильцев умершего владельца объекта недвижимости и якобы вступить в наследство. Когда такая квартира приобретена у мошенников, есть большой риск, буквально, в первые месяцы остаться без данного приобретения, т.к. подобные случаи очень просто обнаруживаются.

Однако, стоит заметить, что в настоящее время очень затруднительно перепродать один и тот же объект недвижимости два или три раза. Это объясняется, прежде всего, тем, что все (без исключения) договора купли-продажи обязаны пройти госрегистрацию в специальном государственном органе власти: регистрационной палате. Чтобы не попасть в «лапы» мошенников, нужно просто проверить эти документы.

Все же и такие случаи встречаются. Например, этим «страдает» рынок элитной недвижимости новостроек. Очень часто квартира, расположенная в новом доме, может быть не оформлена в виде прав собственности. Из правоустанавливающих документов ее владельцев может быть лишь договор, так называемого, долевого участия. Недобросовестный хозяин такой квартиры заключает несколько раз договор, где оговаривается только переуступка прав и продает ее, к примеру, дважды. В конечном счете, такой объект недвижимости попадет под арест, а все покупатели могут долго и нудно решать свои вопросы в судебном порядке.

При покупке объекта в новостройке, договор долевого участия должен в полной мере защищать покупателя и предоставлять ему гарантии, что его права будут зарегистрированы в дальнейшем в Госреестре. В любом случае, приобретение квартиры на этапе незавершенного строительства является делом, связанным с риском.

Существуют схемы продажи таких квартир не прямо от непосредственного застройщика, а через какого-либо рода посредника: фирму или юридическое лицо, купившее ранее у застройщика часть квартир оптом с целью дальнейшей перепродажи.

В данном случае есть риск, что такое юридическое лицо могло не рассчитаться полностью с застройщиком. А это означает, что застройщик вправе расторгнуть договорные отношения и вернуть себе квартиры, которые могут быть опять проданы. Такая схема встречается очень часто.

Покупатель должен будет знать обо всей цепочке отношений между застройщиком и юридическим лицом. Такой процесс может занять много времени и сил.

На вторичном рынке недвижимости также есть определенные риски. Наиболее распространено оспаривание прав на объект недвижимости: такая картина может наблюдаться, если ведутся споры между наследниками или в случае развода супругов, если продавец признается недееспособным (наркоман, алкоголик, психически больной человек), если появляется временно выписанный на срок отбывания наказания или пропавший член семьи, который был ранее прописан в этой квартире. Последние ситуации довольно часто встречаются.

Рискованно приобретать объекты недвижимости, где прописаны дети до 16 лет или пожилые люди, плохо ориентирующиеся в происходящей действительности. Признано, что именно из-за такой категории жильцов квартиры признается большинство сделок недействительными.

В любом случае, покупатель вторичного жилья, кроме свидетельства о собственности, может попросить выписку из ЕГРП обо всех сделках в отношении этого объекта недвижимости.

Еще одной уловкой мошенников служит наличие старого свидетельства о собственности на уже проданную квартиру. Так выходит, что даже после перерегистрации свидетельство о собственности остается у предыдущего хозяина. Бывшие хозяева могут жить еще какое-то время в своей уже проданной квартире и демонстрировать ее, как свою.

Правда, с такими документами мошенники могут получить лишь задаток. Но и сумма задатка бывает не маленькая!

Дабы избежать подобных ситуаций, на этапе перед внесением залога необходимо подать запрос установленного образца в Единый госреестр прав на недвижимость и сделок (ЕГРП). Там легко можно будет проверить, кто же на самом деле является настоящим собственником данного объекта недвижимости.

Есть и такие риелторские компании, которые существуют на предоставлении платных просмотров объектов недвижимости. Покупатель обязан заплатить определенную сумму только за то, что он имеет возможность посмотреть на квартиру. В случае, когда покупатель соглашается на проведение сделки, риэлторы начинают всячески затягивать время, а потом есть два варианта их действий. В первом случае покупателю сообщается, что данный объект недвижимости уже продан. А во втором случае покупателю говорится о том, что продавец поднял цену, причем, на внушительную сумму.

Также «слабым звеном» сделки купли-продажи квартиры может стать непосредственный процесс передачи суммы сделки. Даже, если покупатель пользуется такой услугой, как, ячейка банка. Особенно внимательным надо быть в тот момент, когда деньги закладывают в банковскую ячейку. Иногда в ней вместо настоящих денежных купюр можно найти «куклу». Существует и такая мошенническая схема обмана банка: предоставление фальшивого договора. Банк открывает ячейку при предъявлении такого договора, который якобы зарегистрирован. Банк просто не обязан проверять данный документ на его подлинность.

Распространенным способом мошенничества при продаже недвижимости является и признание такой сделки недействительной. Как это происходит? Да очень просто. Аферисты изначально составляют юридически безграмотный договор, который в любом суде будет признан недействительным. Или же можно вступить в преступный сговор непосредственно с судьей, ведущим заседания.

В обоих случаях происходит, так называемая, двусторонняя реституция. Покупатель получает свои деньги, а продавец назад свою квартиру. В чем подвох? Мошенники получают разницу между суммой, прописанной в договоре и реальной ценой квартиры. Подавляющее большинство знает, что сумма в договоре прописана намного меньше для того, чтобы «не светиться» или же, чтобы платить меньшие суммы сопутствующих расходов. В случае, когда в договоре указана реальная сумма, нет никаких вариантов стать жертвой продуманной аферы.

Самостоятельно заниматься всем необходимым при сделке покупки объекта недвижимости достаточно сложно, но нужно помнить некоторые моменты. Риэлторы заинтересованы в получении наибольшей прибыли. Поэтому в этом отношении дл них все средства хороши: и тайные переговоры с покупателями, и своеобразные аукционы среди, и пр.

До сих пор встречаются крайне недобросовестные риэлторы, которые обманывают покупателей, говоря им о том, что все юридические тонкости при оформлении документов разрешены. Но, как показывает практика, в тот момент, когда покупатель практически уже стал владельцем определенного объекта недвижимости, вдруг возникает ряд непредвиденных сложных обстоятельств. Причем, деньги риэлтору уже заплачены и говорить о своих проблемах, по сути, не с кем.

Не стоит приобретать такие квартиры, где есть какие-либо решения по суду или же есть наследники, вступившие в свои права в срок после 6 месяцев.

Риэлторские фирмы должны выступать гарантом чистоты с юридической точки зрения объекта недвижимости. Именно за оказание подобной услуги их расценки стремительно поднялись вверх.

Что подразумевает под собой юридическая чистота квартиры? Такая квартира не должна иметь препятствий юридического толка для проведения сделки купли-продажи. Также здесь право собственности не ограничивается различными обстоятельствами. Все это, в конечном счете, не даст даже малейших оснований для судебных разбирательств по поводу законного проведения сделки.

Каким образом проходит проверка юридической чистоты? Прежде всего, необходимо очень тщательно ознакомиться со всеми предоставленными материалами и документами перед заключением самой сделки.

Такая проверка должна выявить подлинность документов. При этом основным способом выявления служит запрос в Регистрационную палату. Также нужно научиться правильно читать все эти документы. Конечно же, у риэлторов в этом отношении больше опыта.

Однако, для покупателя есть возможность получить исчерпывающую информацию о продаваемом объекте недвижимости в ЕГРП и домовой книге. Надежным методом служит получение выписки из ЕГРП (там можно получить их, начиная с 1998 года) или справки из Городского бюро (здесь можно взять необходимые документы, датируемые ранее 1998 годом). Данные материалы позволят ознакомиться с составом владельцев объекта недвижимости и выяснить, находиться ли данная квартира под арестом или нет.

У продавца также нужно попросить выписку из Единого государственного реестра. При этом особое внимание стоит уделить дате выдачи данной выписки. Однозначно, что, чем свежее выписка, тем лучше. В случае, когда у продавца нет такой выписки (по ряду причин), то ее может получить и сам покупатель. Для этого следует предоставить лишь удостоверение личности и документ об оплате этой услуги. Все это относится к физическому лицу. С юридическим лицом потребуется немного больше документов. В частности, необходим устав организации, доверенность, договор учредителей, свидетельство о регистрации и, наконец, документ об оплате. Полученная на руки выписка из ЕГРП будет содержать такую информацию.

Прежде всего, название органа, осуществлявшего госрегистрацию прав. Затем предоставляется дата выписки и ее исх.номер, кадастровый номер объекта недвижимости и его назначение. Также в выписке указывается площадь, местоположение объекта недвижимости. Что немаловажно здесь же предоставляются данные о собственнике и типе прав, в том числе и обременения права. В заключении даются данные того лица, которое обратилось за данной выпиской.

Старый жилой фонд может и не числиться в базе ЕГРП. Покупателю в таком случае необходимо только лишь подать соответствующий запрос в департамент жилищной политики.

И последнее. Согласно действующему законодательству Российской Федерации, 3 года являются максимальным сроком давности по признанию сделок купли-продажи недействительными.