Подводные рифы перепланировки

Раздел: Недвижимость

18 сентября 2011 | 11:52

Мало кто, собираясь делать в квартире капитальный ремонт с перепланировкой, думает о том, что в один «прекрасный» момент встанет вопрос о её продаже, поэтому планирует реконструкцию по полной программе, со сносом не только перегородок, но и капитальных, несущих стен, с изменением геометрии комнат, коридоров, кухни и санузла. Конечно, просторная, удобная в функционале и уютная квартира, с шикарным дизайном и самой современной отделкой, стоит значительно дороже своих собратьев, имеющих лишь косметический ремонт, более привлекательна для потенциального покупателя и более востребована на рынке жилья. Но существует один нюанс, который может не только сократить, но и вообще лишить шансов продать квартиру после её перепланировки, если все изменения не узаконены в соответствующих органах. Сегодня рынок жилья наполнен подобными квартирами, имеющими значительные изменения, и, которые составляют не много не мало — 10% от всего количества, и все они, надо отметить, непродажны, поскольку самый главный момент — оформление изменений и узаконивание их в БТИ, не учтён владельцами своевременно. Ощутимую долю подобного жилья составляют однокомнатные квартиры, переоборудованные под студии или просто расширенные за счёт сноса перегородки и объединения кухни с комнатой. Не рассчитывая в будущем продавать жильё, владельцы откладывают оформление изменений в долгий ящик, затем вообще забывают об этом и вспоминают лишь тогда, когда сталкиваются с необходимостью «пообщаться» с представителями БТИ, которые не смогут не заметить разницы в планировке существующей на данный момент и той, которая указана в техническом паспорте. И вот с этого момента начинаются основные проблемы владельца, порой уже не связанные с продажей, поскольку любые самостоятельные изменения, не зафиксированные в документах, влекут за собой и определенные административные наказания в виде штрафов, и необходимость процесса согласования документации, а в очень частых случаях — необходимость вернуть квартире её родной вид, поскольку совмещение жилых и технических помещений (комнату и кухню), по новому законодательству, вообще запрещено. Избежать «общения» с инспектором БТИ невозможно, поскольку оформление купли-продажи жилья в любом случае проходит через эту контору и там же завершает свой путь. И вот наступает момент истины — приходит инспектор, бдительно осмотрев квартиру и заметив несоответствия с планом, безжалостно «рисует» прямо в техническом паспорте коварные красные линии, которые говорят о том, что владельцу придётся либо узаконивать появившиеся изменения, либо приводить квартиру в исходное состояние. И тот и другой вариант влекут за собой множество проблем, при которых владелец теряет массу времени и денег, что порой обходится в половину стоимости самой квартиры, однако без этих мероприятий продажа становится вообще невозможной. А поэтому, даже если предполагается провести в имеющейся квартире всю свою жизнь и оставить её в наследство потомкам, не стоит забывать простую истину — жизнь штука непредсказуемая, и пути Господни неисповедимы, и, прежде чем приступить к капитальному ремонту с даже незначительной перепланировкой, стоит потратить немного времени и небольшую сумму на её оформление. В будущем, пусть не самому владельцу, но его детям это окупится сторицей. Бывают, однако, и другие случаи, когда покупатель приобретает квартиру второпях, практически вслепую, особо не обращая внимание на наличие перепланировки и не изучая документацию, к тому же красных линий на плане не наблюдается и сталкивается с проблемой при переоформлении квартиры, когда приходит техник из БТИ и вдруг выясняется, что предыдущий владелец просто «договорился» с прежним техником, и без особых для себя потерь «узаконил» все нововведения. Либо банально подделал документы, что так же очень часто практикуется. Вся неприятность для нового хозяина заключается в том, что только он несёт ответственность за все нарушения, именно ему придётся платить штраф за незаконное внесение изменений в планировку квартиры и именно ему придётся проходить все извилистые дороги согласования документов, которые проходят только через суд. К тому же, суд может обязать нового владельца вернуть квартире исходный вид в соответствии с имеющейся документацией и лишь после этого вернуться к начальной точке оформления покупки. Естественно, все текущие расходы и судебные издержки так же придётся оплачивать новому владельцу жилья. Иногда бывает и такое, что покупатель сознательно идёт на приобретение квартиры с неузаконенными изменениями. Либо просто хочется именно эту квартиру, подходящую по всем параметрам, либо, подсчитав издержки, приходит к выводу, что стоимость расходов на оформление значительно меньше стоимости подобного ремонта, кроме того, в любом случае узаконивать перепланировку придётся и в «чистой» квартире, где кроме этого понадобиться самостоятельно заниматься ремонтом. Взвесив все «за» и «против», потребовав и получив значительную скидку в стоимости квартиры, человек подписывает договор купли-продажи. В этом случае на пути к окончательному оформлению сделки новый владелец, как правило, не сталкивается с дополнительными проблемами, если чётко следует каждой букве закона. Однако, в любом случае — либо это приобретение квартиры, либо её продажа, либо капитальный ремонт с перепланировкой, лучше всего обратиться за помощью к опытным специалистам ещё на стадии решения всех этих вопросов, если Вы не юрист по специальности. Естественно, придётся заплатить за эту помощь приличную сумму, но, если подсчитать расходы, которые придётся понести, решая все эти проблемы самостоятельно, сколько времени понадобиться на это мероприятие, то получится что стоимость услуг юриста-консультанта — это капля в море, по сравнению тем, что предстоит потерять в процессе переоформления, как изменений в планировке, так и при оформлении самого владения. Кроме того, своевременная юридическая и техническая помощь или консультация поможет избежать очень многих проблем, которые для неподготовленного человека начинают проявляться в самый неподходящий момент, когда дело уже сделано, и изменить что-либо сложно, а порой невозможно. Также, предварительная консультация со специалистами фирмы-посредника поможет выяснить все технические особенности здания и допустимые нормы изменений, нарушение которых может повлечь за собой очень серьезные последствия, вплоть до разрушения несущих конструкций всего здания.

Недвижимость в Геленджике

О сайте

РиелторМы — команда специалистов в области права и недвижимости. Наш сайт поможет Вам не запутаться в сложном и несовершенном мире недвижимости, а также сделает явным то, что ранее Вам казалось сложным и непонятным.

Важно

Новое