Диспозиция ЖСК в войне за нежилые помещения

Практика показывает, что арбитражные дела о собственности жилищно-строительных кооперативов относятся к сложной категории дел. Почему схватки в судах с муниципальными властями за нежилые помещения, как правило, заканчиваются не в пользу ЖСК? Как ЖСК доказать право собственности на спорное нежилое помещение? Попробуем разобраться.

Жилищно-кооперативное строительство широкое развитие получило в конце 50-х годов. Основным направлением деятельности ЖСК являлось участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов и т.п.), а также оказание членам кооператива услуг, соответствующих целям его создания. Тогда и в последующие 60-80-е годы Совет Министров СССР принял ряд постановлений о жилищно-строительной кооперации, регламентирующих организацию и деятельность жилищно-строительных кооперативов. В 1965 г. был утвержден Примерный устав ЖСК, согласно которому жилищно-строительный кооператив признавался юридическим лицом и подлежал регистрации исполкомом Совета народных депутатов.

Впервые юридически деятельность этих кооперативов была урегулирована Законом СССР «О кооперации в СССР», вступившим в силу с 1 июля 1988 г.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и дополнениями), действующий по настоящее время, установил виды жилищного фонда и, в частности, жилищный фонд, который включает жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (ст.5).

В 1991 г. в Москве существовало около 2600 жилищно-строительных кооперативов и по состоянию на 1 января 1994 г. фонд жилых домов ЖСК составлял 10,2 процента от городского жилищного фонда г.Москвы.

Жилые дома ЖСК строили по типовым и индивидуальным проектам. При этом нередко согласно проектной документации в жилых домах ЖСК было запланировано устройство различных нежилых помещений: встроенно-пристроенные, расположенные на первом этаже дома, кладовые, консьержные, колясочные, велосипедные, дворницкие, подвальные помещения, помещения для работы правления ЖСК.

Нежилые помещения в домах ЖСК не выступают в качестве самостоятельного инвентарного объекта, являются неотъемлемой частью жилого дома, имеют с ним общие фундамент, технический подвал, сети водо- и энергоснабжения, другие коммуникации. Существование многоэтажного жилого дома невозможно в данном случае без встроенно-пристроенного помещения, подвального помещения и других, поскольку они неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома, а также выполняют функции несущей конструкции жилого дома.

С началом процесса приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР и переходом к рыночным отношениям назрел вопрос об определении правового статуса нежилых помещений в жилых домах ЖСК и особенно встроенно-пристроенных нежилых помещений и подвальных помещений, имеющих значительные площади в несколько сотен квадратных метров.

В Москве принимается ряд нормативных актов, касающихся статуса нежилых помещений. Моссовет своим решением от 29 июня 1990 г. «О нежилых помещениях в Москве «объявил, что с 1 июля 1990 г. коммунальной собственностью становятся все нежилые отдельно стоящие здания и строения, в том числе строящиеся и реконструирующиеся, а также нежилые помещения, расположенные в домах государственного жилищного фонда в г.Москве. 1 апреля 1991 г. было принято совместное решение президиума Моссовета и Мосгорисполкома N 79—676 «О мерах по проведению разграничения собственности на нежилые помещения в г.Москве». Далее правительство Москвы принимает Постановление от 14 июня 1992 г. N 520 «О едином порядке оценки и управления нежилыми помещениями в г.Москве», которым утверждает Положение о порядке учета и оформления прав на нежилые помещения (здания) в Москве.

В результате ЖСК лишались права владения, пользования и распоряжения нежилым помещением, а также возможности получения дополнительных (за счет арендаторов) средств, необходимых для безаварийной эксплуатации жилого дома.

Такая ситуация привела к тому, что ЖСК вынуждены были обращаться в арбитражный суд с исками о признании права собственности, в частности на встроенно-пристроенное нежилое помещение или подвальное помещение. Последовали иски и об истребовании своего имущества — нежилого помещения из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

Арбитражные дела о собственности относятся к сложной категории судебных дел, а поэтому желательно участие в рассмотрении таких споров квалифицированного юриста.

Согласно ст.102 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) истец — ЖСК должен определить основание и предмет иска, изложив свои требования со ссылками на нормы прав, а также указать в тексте искового заявления конкретные доказательства, подтверждающие основания исковых требований и представить их в суд.

Анализ арбитражных дел с участием ЖСК о признании права собственности показывает, что к числу таких доказательств относятся следующие правоустанавливающие документы.

Решение горисполкома об отводе земельного участка под строительство жилого дома и об утверждении сводного сметного расчета и технико-экономических показателей рабочего проекта на строительство жилого дома с указанием: общей стоимости здания, стоимости жилой части здания и стоимости нежилого помещения.

Решение местного райисполкома об организации жилищно-строительного кооператива и о закреплении за ним жилого дома по конкретному адресу, подлежащего строительству за счет средств членов ЖСК. В данном решении должен быть определен ответственный застройщик, как правило, Управление капитального строительства (УКС), выполняющий функцию заказчика по проектированию и строительству жилого дома, а также должно содержаться указание на необходимость перечисления на расчетный счет УКСа денежных средств ЖСК в размере 40—30 процентов сметной стоимости жилого дома.

При предъявлении иска о признании права собственности на нежилое помещение арбитражный суд исходит из того, что истец обязан доказать, что данное помещение построено за счет средств жилищно-строительного кооператива. Поэтому платежные документы ЖСК должны подтверждать, что финансирование строительства жилого дома, включая и нежилое помещение, было произведено и полностью оплачено жилищно-строительным кооперативом за счет своих денежных средств.

К исковому заявлению должны быть приложены следующие платежные документы.

Платежное поручение о перечислении на расчетный счет УКСа собственных средств ЖСК в размере не менее 40—30 процентов сметной стоимости дома. (Согласно действовавшему законодательству строительство жилого дома ЖСК могло осуществляться лишь после внесения кооперативом в банк собственных средств в размере не менее 40—30 процентов сметной стоимости жилого дома).

Платежные поручения о перечислении на расчетный счет УКСа оставшихся 60—70 процентов сметной стоимости дома (перечисление денежных средств производилось по мере готовности каждого этапа строительства);

АВИЗО (извещение) — бухгалтерский документ о взаимных расчетах, в котором УКС сообщает ЖСК, что сметная стоимость жилого дома или сметная стоимость нежилого помещения переведены (поступили) на расчетный счет УКСа, в связи с чем жилищно-строительный кооператив может принять жилой дом и нежилое помещение на свой баланс — учет по счету «Основные средства». АВИЗО подписываются начальником и главным бухгалтером УКСа, подписи которых заверяются печатью этой организации.

Для приемки жилого дома ЖСК в эксплуатацию решением местного исполкома назначается государственная приемочная комиссия, в состав которой обязательно включают председателя правления ЖСК.

Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию — жилого дома ЖСК также необходим. Он содержит следующие сведения: дату составления; именной состав членов комиссии; данные о заказчике строительства и перечень нормативных документов. Указаны общая площадь дома; количество этажей и квартир, а также сметная стоимость строительства дома и площадь нежилого (встроенного) помещения, а также решение государственной приемочной комиссии: «Предъявленный к приемке жилой дом с нежилым помещением — принять в эксплуатацию».

Акт должен быть подписан всеми членами комиссии и утвержден решением исполкома, назначавшего состав государственной приемочной комиссии.

Иногда составляют отдельный акт на приемку нежилого помещения. Однако такой акт не может иметь правового значения, поскольку нежилое помещение не является самостоятельным строительным объектом.

Акт государственной приемочной комиссии является важным документом, подтверждающим факт создания недвижимого имущества и одним из оснований для государственной регистрации права собственности на данное имущество.

Местные органы власти устанавливали разный порядок учета и регистрации недвижимого имущества. Так, например, в Москве все недвижимое имущество, находящееся на территории города, независимо от его принадлежности, подлежало учету в Городском бюро технической инвентаризации. При этом основным документом по учету здания являлся технический паспорт БТИ. Приняв на учет жилой дом с нежилым помещением, БТИ тем самым осуществляло регистрацию права собственности ЖСК на данное недвижимое имущество и подтверждало законность приобретения этого имущества.

Технический паспорт на домовладение — жилой дом ЖСК, оформляемый Бюро технической инвентаризации (БТИ), должен содержать следующие сведения: дату записи; наименование владельца домовладения; основание владения; экспликацию земельного участка; общую площадь по зданию; общую площадь жилых помещений; площадь нежилых помещений; распределение жилой площади; описание конструктивных элементов и определение износа основного строения; исчисление восстановительной и действительной стоимости основной части строения и пристроек.

Технический паспорт на домовладение регистрируется в БТИ, имеет квартальный и инвентарные номера. В качестве владельца домовладения — жилого дома — указывается конкретный жилищно-строительный кооператив, которому выдают копию паспорта.

Согласно ст.8 Федерального закона РФ от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок их регистрации.

Федеральный закон N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу с 1 августа 1998 г., п.1 ст.6 определил, что государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Таким образом, технический паспорт на домовладение, оформленный БТИ, можно считать одним из документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Учитывая индивидуальный характер и особенности каждого рассматриваемого арбитражного дела, кроме названных правоустанавливающих документов, в качестве доказательств по делу истцом могут быть представлены и другие имеющиеся у него документы.

Ответчиком по искам ЖСК, как правило, выступает Комитет по управлению имуществом, который в качестве основания своих возражений против искового требования ЖСК о признании права собственности на нежилое помещение в жилом доме ЖСК, ссылается, в частности, на следующие нормативные акты.

Постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 г. N 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» (утратило силу в 1982 г.). Пунктом 3 Постановления предусмотрено, что с согласия ЖСК строительство в их домах помещений для предприятий торговли, общественного питания, социально-бытовых и других учреждений финансируется за счет капитальных вложений, выделяемых соответствующими государственными или общественными предприятиями и организациями с отнесением стоимости указанных работ на баланс предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию помещений.

Постановление Совета Министров СССР от 19 августа 1982 г. N 765 «О жилищно-строительной кооперации» (с изменениями и дополнениями). Пунктом 9 Постановления предусматривается, что в домах жилищно-строительных кооперативов с их согласия во встроенных и пристроенных помещениях могут размещаться предприятия и учреждения торговли, общественного питания и культурно-бытового обслуживания населения. Строительство указанных помещений осуществл яется за счет капитальных вложений, предусмотренных на эти цели в установленном порядке.

В действительности еще до начала строительства жилого дома ЖСК вносил в банк собственные средства и таким образом оплачивал не менее одной трети стоимости строительства жилого дома, включая фундамент дома, подвальное помещение, первый этаж. Эти этапы строительства дома выполнялись за счет средств ЖСК, как и строительство нежилых помещений, находящихся на 1-м этаже жилого дома и в подвале ЖСК.

Поэтому ответчик должен представить в суд конкретные и убедительные доказательства — документы, свидетельствующие, что строительство нежилого помещения в жилом доме ЖСК было осуществлено за счет централизованных бюджетных ассигнований или других источников, выделенных на капитальное строительство данного нежилого помещения.

Следует учесть, что 31 марта 1988 г. ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли Постановление N 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Пунктом 13 Постановления предусмотрено сооружение (по просьбе ЖСК) встроенных в кооперативные дома гаражей, спортивных, культурно-бытовых и хозяйственных помещений для нужд и за счет средств членов кооператива по согласованию в установленном порядке.

Этим Постановлением, по-существу, была официально признана ранее существовавшая практика финансирования сооружения нежилых помещений в жилых домах ЖСК за счет средств членов кооператива.

Комитет по управлению имуществом иногда и сам обращается в арбитражный суд с иском о признании муниципальной собственностью нежилого помещения в жилом доме ЖСК или с иском о выселении ЖСК из занимаемого нежилого помещения. В этих случаях жилищно-строительный кооператив как ответчик должен представить в суд имеющиеся у него правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности ЖСК на спорное нежилое помещение.