Ключ от комнаты в руках судьи

Проживающим в коммуналках гражданам ЖК РСФСР предоставлена возможность присоединять освобождающиеся комнаты. О том, какие споры возникают по поводу их предоставления, рассказывает юрист Елена ЛАТЫНОВА.

Очередность предоставления комнат жильцам коммунальной квартиры установлена ст. 46 ЖК РСФСР. Согласно этой статье, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (включенным в список очередников), а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

Если в квартире нет перечисленных выше граждан, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи. Указанная норма может быть ограничена законами субъектов Российской Федерации. При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору найма (ст.16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. N 4218—1 в ред. от 8 июля 1999 г.).

Пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26 декабря 1984 г. N 5 (в ред. от 10 октября 2001 г.) уточняет, что положения ст. 46 ЖК РСФСР могут применяться в случаях освобождения в квартире изолированных жилых комнат лишь в домах государственного, муниципального и общественного фонда, кроме приватизированных гражданами или иным образом переданных в собственность другим физическим или юридическим лицам.

Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях, прав, предусмотренных ст. 46 ЖК РСФСР, не имеют. Правила этой статьи не применяются и к случаям, когда в квартире, в которой проживают наниматели неслужебных жилых помещений, освободилось служебное жилое помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не изменен.

А что понимать под освобождающимся изолированным жилым помещением, на которое распространяются правила ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР? Ответ на этот вопрос дает все тот же Верховный Суд. В обзоре судебной практики ВС РСФСР по некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и в порядке надзора (Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1987, N 9, с. 10), было отмечено, что под таким помещением следует понимать помещение, освобождающееся в связи с предоставлением нанимателю другого жилого помещения в порядке, установленном ст.ст. 28—37 ЖК РСФСР, выездом на постоянное жительство в другое место (например, в случае вселения в порядке, предусмотренном ст. 54 Кодекса, в другое жилое помещение либо переезда в другую местность), признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение (ст.ст. 60—62 ЖК РСФСР), прекращением договора найма по причине смерти нанимателя и в других аналогичных случаях.

Опираясь на все вышеназванные нормы и рассмотрим, как на практике решаются судебные споры о присоединении комнат.

Вначале о спорах, связанных с исковыми требованиями о предоставлении освободившейся смежной с занимаемой истцом комнаты. Напомню, что смежными согласно ст. 52 ЖК РСФСР считаются комнаты, связанные общим входом.

Если учесть, что практически все жилые комнаты в коммунальных квартирах имеют самостоятельные выходы в коридор общего пользования и на каждую из них заключен отдельный договор найма, присоединить освободившуюся комнату на том основании, что она является смежной с вашей, весьма проблематично.

Спорное жилое помещение — комната размером 13,9 кв.м в коммунальной квартире. Истица О. является нанимателем 2 комнат размером 26,8 кв.м и 10,9 кв.м. Она обратилась в суд с иском к ответчикам, просит присоединить освободившуюся комнату размером 13,9 кв.м, мотивируя тем, что эта комната является смежной с комнатой 10,9 кв.м, занимаемой ею.

Суд полагает, что исковые требования не могут быть удовлетворены.

Ссылка истицы на тот факт, что освободившаяся комната не является изолированной, а должна считаться смежной, не может быть судом принята во внимание, поскольку раньше спорная комната 13,9 кв.м была предметом самостоятельного договора найма. Судом также установлено, что дверь между комнатами О. и спорной вскрыта самостоятельно, ранее она была заделана, так как в спорной комнате проживали соседи (решение Басманного межмуниципального суда г. Москвы N 213/99).

Перейдем к спорам, возникающим при присоединении освободившейся комнаты в коммуналке между нанимателями жилья, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий перечислены в ст. 29 ЖК РСФСР. Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным федеральным и региональным законодательствами. В частности, в Москве действует Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденное Постановлением Мосгордумы от 31 января 2001 г. N 12.

Довольно часто жильцы коммуналок обращаются в суд по поводу незаконного предоставления освободившегося жилого помещения одному из них, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, поскольку среди проживающих есть и другие граждане, относящиеся к данной категории и имеющие, как они полагают, больше прав на освободившуюся площадь. Виновными нередко оказываются жилищные органы, которые, как правило, не проверяют, кто из жильцов коммунальной квартиры больше нуждается в улучшении жилищных условий, и отдают предпочтение более расторопным или раньше принятым на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Но, как разъяснил Пленум ВС СССР в п. 6 Постановления от 3 апреля 1987 г. N 2 (в ред. от 30 ноября 1990 г.), если освободившееся в квартире жилое изолированное помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления жилого помещения этим нанимателям.

Истец по основному иску Т. обратилась в суд с иском к семье М. о выселении их с несовершеннолетними детьми из комнаты размером 13,9 кв.м в коммунальной квартире на том основании, что именно ей на семью из 3 человек выдан ордер на эту комнату, а ответчики заняли ее необоснованно.

М. обратились в суд со встречным иском к ответчикам Т. и УМЖ ЮАО г. Москвы о признании за ними с двумя детьми права на комнату размером 13,9 кв.м на том основании, что они больше нуждаются в улучшении жилищных условий и что им необоснованно отказали в присоединении этой комнаты.

Суд находит основной иск не подлежащим удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 46 ЖК РСФСР освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Суд находит решение префектуры о передаче спорной комнаты Т. необоснованным, так как истец по встречному иску, проживая в квартире, где освободилась комната, в силу ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 46 ЖК РСФСР имеет преимущественное право на предоставление ему спорной жилой площади.

При решении вопроса о присоединении комнаты префектура должна была принять во внимание следующие существенные для правильного рассмотрения вопроса моменты:

1) на семью Т. из 3 человек в комнате 14,1 кв.м приходилось 4,7 кв.м, а на семью М. из 4 человек в комнате 18,1 кв.м — по 4,5 кв.м;
2) М. является сейчас и являлся на момент освобождения комнаты инвалидом 3 группы;
3) семья М. состояла на учете по улучшению жилищных условий на предприятии с 1987 г., а в районе с 1991 г.;
4) дети в семье М. являются разнополыми, в то время как в семье Т. оба ребенка — мальчики.

Суд полагает, что эти существенные моменты не были учтены при решении вопроса о присоединении комнаты Т., а на основании их следует сделать вывод о большей нуждаемости семьи М. в освободившейся жилой площади (решение Чертановского межмуниципального суда г. Москвы N 2919/99).

Вывод суда полностью соответствует рекомендациям уже упоминавшегося Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» согласно п. 6 которого при возникновении спора о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире между несколькими нанимателями, каждый из которых имеет право на его получение, отдавать преимущество следует наиболее нуждающемуся из них, учитывая при этом размер занимаемых жилых помещений, состав семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.)

Пункт 2 ст. 29 ЖК РСФСР относит к нуждающимся в улучшении жилищных условий не только граждан, стоящих на очереди по улучшению жилищных условий ввиду обеспеченности жилой площадью на 1 члена семьи ниже установленного уровня, но и граждан, проживающих в жилом помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям. Следовательно, эта категория граждан также имеет право требовать присоединения комнаты в коммунальной квартире.

Истец зарегистрирован в коммунальной квартире, где занимает комнату 11 кв.м. В связи с отказом ЖО в присоединении комнат размером 10,6 кв.м и 8,1 кв.м, истец обратился в суд с иском к Управе района о присоединении комнаты 10,6 кв.м. В обоснование своих исковых требований истец указал, что является инвалидом 1 группы, коренным москвичом, нуждается в постоянном уходе, занимаемая им комната согласно акту межведомственной комиссии Управы района не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 46 ЖК РСФСР освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

В судебном заседании установлено, что истец занимает комнату 11 кв.м в коммунальной квартире, комнаты размером 8,1 кв.м и 10,6 кв.м — свободные. В соответствии с ЖК РСФСР истец обеспечен нормой жилой площади на 1 человека.

Доводы истца о том, что занимаемая им комната в соответствии с актом межведомственной комиссии не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям для жилых помещений, предметом самостоятельного договора найма жилого помещения служить не может, ее можно использовать в совокупности с полноценной площадью в квартире, судом не может быть принят во внимание.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, истец не обращался к ответчику с заявлением о замене занимаемой комнаты на одну из свободных комнат и данное право обращения у истца не утрачено (решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы N 547/00).

М. и другие обратились в суд с иском о присоединении освободившегося жилого помещения.

Суд считает, что исковые требования подлежат отказу.

Семья истцов из 4 человек зарегистрирована в 7-комнатной квартире и занимают комнаты: 16,8 кв.м — изолированная, 18,6 кв.м — запроходная, 8,9 кв.м — проходная. Истцы претендуют на освободившуюся комнату 25 кв. м.

Суд считает довод истцов, что комната 8,9 кв.м (проходная) — неполноценная и не пригодная к проживанию, так как не имеет естественного освещения и отопления, необоснованным, поскольку истцами не представлены надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие, что комната неполноценная и не пригодна для проживания. Как усматривается из экспликации и справки из ДЕЗ о проверке жилищных условий, данная комната отнесена к жилому помещению (решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы N 286/00).

Как уже указывалось выше, на присоединение освободившейся комнаты согласно ст. 46 ЖК РСФСР вправе рассчитывать граждане, имеющие на момент присоединения жилую площадь менее установленной нормы на 1 человека. Тем не менее эти лица нередко получают отказ на свою просьбу, поскольку в случае присоединения образуется превышение вышеназванной нормы. Причем ни в одном нормативно-правовом акте РФ нет сведений о том, какое превышение площади на 1 человека допустимо при предоставлении жилых помещений, а какое незначительно. Решение этого вопроса Верховный Суд РФ оставляет судьям на их усмотрение.

В случае присоединения спорной комнаты истцы будут занимать жилую площадь размером 42,1 кв.м, излишек жилой площади составляет 6,1 кв.м — 2 кв.м на каждого проживающего. С учетом того, что семья истцов состоит из 3 взрослых человек, занимает в настоящее время 2 смежно-изолированные комнаты, одна из которых запроходная, другая проходная, суд признает превышение незначительным (из решения Тверского межмуниципального суда г. Москвы N 2042/99).

Как видим, в данном деле суд принял решение с учетом конкретных обстоятельств по данному делу: планировки и возраста членов семьи. А вот другое решение этого же суда.

При присоединении спорной комнаты 25 кв.м на каждого истца будет приходиться 15,1 кв.м. Превышение в 3,1 кв.м на каждого проживающего является значительным (из решения Тверского межмуниципального суда г. Москвы N 286/00).

Статья 46 ЖК РСФСР требует при присоединении освободившейся площади гражданами, имеющими жилую площадь менее 12 кв.м, учитывать их право на дополнительную жилую площадь. В соответствии со ст. 39 ЖК РСФСР дополнительная жилая площадь предоставляется отдельным категориям граждан в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.

Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством Союза ССР. Согласно Постановлению СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. в ред. от 2 июля 1981 г. правом на дополнительную жилую площадь, в частности, обладают изобретатели.

Спорное жилое помещение — комната размером 13,9 кв.м в коммунальной квартире. Истица О. является нанимателем 2 комнат размером 26,8 кв.м и 10,9 кв.м. Истица обратилась в суд с иском к ответчикам, просит присоединить освободившуюся комнату размером 13,9 кв.м.

Суд полагает, что исковые требования не могут быть удовлетворены.

В силу ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» при отсутствии в коммунальной квартире лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на человека, освободившаяся в этой квартире комната передается иным нанимателям квартиры по договору аренды или купли-продажи.

Истица О. является очередником района по категории «коренные москвичи», имеет как изобретатель право на дополнительную жилую площадь 20 кв.м. Однако суд полагает, что истица уже использовала это право, поскольку занимает 2 комнаты жилой площадью 37,8 кв.м.

При отказе в иске суд учитывает, что при присоединении спорной комнаты будет иметь место значительное превышение нормы жилой площади на 1 человека, что нарушает принципы разумности и справедливости. Однако суд полагает, что права О. не нарушены, поскольку спорная комната будет ей передана, по ее желанию, по договору купли-продажи или аренды (решение Басманного межмуниципального суда г. Москвы N 213/99).

Продолжая рассматриватьспорные вопросыочередности предоставления освободившегося жилого помещения, следует добавить, что не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до этого свои жилищные условия, например путем обмена, раздела жилых помещений (Постановление Пленума ВС СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» от 3 апреля 1987 г. N 2 в ред. от 30 ноября 1990 г.).

В то же время граждан, разделивших или принудительно обменявших жилое помещение по требованию одного из членов семьи в связи с разрывом семейных отношений или по иным уважительным обстоятельствам, нельзя признать преднамеренно ухудшившими свои жилищные условия.

УМЖ отказало истице в присоединении освободившейся комнаты на том основании, что она, прописав на свою площадь в июне 1996 г. своего сына, добровольно ухудшила свои жилищные условия.

Судом исковые требования удовлетворены. Истица в судебном заседании пояснила, что ее сын постоянно проживал с ней, однако на период с 1994 г. по 1996 г. она его прописывала к отцу, так как хотела наладить отношения с мужем, после выписки сына муж свою квартиру приватизировал на себя одного. Соседка подтвердила, что сын истицы постоянно проживал с матерью и никуда не выезжал (из решения Чертановского межмуниципального суда г. Москвы от 19 мая 1999 г. N 2859/99).

В последние годы самым распространенным основанием для отказа в присоединении комнаты является внесение правительством субъекта РФ дома, в котором находится освободившееся жилое помещение, в список строений, признанных аварийными, подлежащих сносу или капитальному ремонту. Судебные и жилищные органы в таких случаях не однозначно подходят к решению вопроса о присоединении комнаты.

В одних случаях суд принимает во внимание тот факт, что дом включен в список строений, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту Центра на основании Постановления правительства г. Москвы «О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы на 1996—1999 гг.» от 2 апреля 1996 г. N 278 и считает недопустимым принятие решений по изменению договоров найма, обмена, переоборудования жилых помещений (например, решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы N 547/00). В других случаях отказ в присоединении освободившейся комнаты по этому основанию признается необоснованным.

В присоединении комнаты 13,8 кв.м было отказано со ссылкой на то, что дом, в котором находится спорная жилая площадь, Постановлением правительства г. Москвы от 2 апреля 1996 г. N 278 включен в список строений, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, а изменение договора найма в таких домах запрещено.

Отказ в присоединении освободившейся комнаты нельзя признать обоснованным по следующим основаниям.

Включение Постановлением правительства Москвы дома в список строений, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции, не предусмотрено Жилищным кодексом РСФСР и Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в качестве оснований для отказа в присоединении освободившегося жилого помещения на основании ст. 46 ЖК РСФСР или ст. 16 Закона.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Ссылка ответчика на п. 5 ст.13 Закона г. Москвы «Основы жилищной политики в г. Москве» несостоятельна, так как указанная норма запрещает изменение договора найма жилого помещения только после принятия правительством Москвы решения об освобождении строений в связи со сносом, реконструкцией или по другим основаниям. Решение правительства Москвы об освобождении дома, где находится спорная жилая площадь, не принималось.

Из ответа КМЖ усматривается, что дом, в котором находится спорное жилое помещение, не включен в базу данных на ограничение всех операций по отчуждению жилой площади. На основании изложенного суд приходит к выводу, что отказ в присоединении комнаты противоречит закону (решение Тверского межмуниципального суда г. Москвы N 2042/99).