Конфискованная недвижимость обретает нового собственника

Каков порядок реализации конфискованного недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности при этом?

Продажа недвижимого имущества, конфискованного или арестованного на основании судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество, осуществляется на торгах, которые проводятся специализированной организацией, имеющей право совершать операции с недвижимостью, то есть имеющей лицензию на осуществление риэлторской деятельности.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О реализации конфискованного и арестованного имущества» от 23 апреля 1999 г. N 459 реализация имущества осуществляется отобранными на конкурсной основе специализированными организациями, независимо от их организационно-правовой формы, на основании договоров, заключаемых Федеральным долговым центром при Правительстве РФ с этими организациями. До принятия вышеуказанного Постановления Правительства РФ специализированные организации производилиреализацию арестованного имущества на основании договора, заключенного с Министерством (Управлением) юстиции субъекта Российской Федерации.

Специализированная организация, проводит торги по заявке судебного пристава-исполнителя, в которой указывается имущество, выставляемое на торги, его минимальная начальная цена (п.2 ст.62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ). Перечень документов, прилагаемых к заявке, определен п.п.3, 4, 5 ст.62 вышеназванного Закона. Торги проводятся в порядке, определенном ст.ст.447, 448, 449 ГК РФ в срок два месяца со дня получения заявки судебного пристава-исполнителя.

Результат проведения торгов оформляется протоколом о результатах торгов, который имеет силу договора и подписывается организатором торгов и лицом, выигравшим торги. В соответствии со ст.402 ГПК РСФСР протокол о результатах торгов может быть оформлен в виде акта о состоявшихся торгах (акт реализации имущества с торгов).

На практике по результатам проведения торгов организация, проводившая торги, заключает договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги. Однако заключение договора купли-продажи с победителем торгов действующим законодательством не является обязательным, поскольку реализация арестованного имущества на торгах является мерой принудительного исполнения судебных и иных актов государственных органов, осуществляемой без согласия собственника на основании федерального закона от лица государства и носит публичный характер. Поэтому, несмотря на наличие такого договора купли-продажи, правоустанавливающим документом является протокол о результатах торгов (акт реализации арестованного имущества). В случае, если торги не состоялись, организатор торгов оформляет протокол о том, что торги не состоялись.

Передача имущества победителю торгов производится судебным приставом-исполнителем или организацией, проводившей торги, по акту приема-передачи.

В случае, если имущество не реализовано с торгов в течение 2-х месяцев с момента получения специализированной организацией заявки судебного пристава-исполнителя, взыскатель имеет право оставить это имущество за собой (п.4 ст.54 Закона N 119-ФЗ). По заявлению взыскателя судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче имущества взыскателю. Передача оформляется актом приема-передачи, подписываемым судебным приставом-исполнителем и взыскателем.

На основании протокола о результатах торгов (акта реализации арестованного имущества), акта приема-передачи и документов, подтверждающих оплату, право лица, приобретшего имущество на торгах, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права должника на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, реализованные с торгов, и регистрация сделки, в случае, если реализован объект жилого назначения, в Едином государственном реестре прав не производится.

Для осуществления государственной регистрации права покупателя необходимо представить копии документов, подтверждающих права должника на реализованное в порядке исполнительного производства имущество, а также судебный или иной акт, исполнение которого производится судебным приставом-исполнителем.

В осуществлении государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, в том числе, может быть отказано в случаях:

— если в Едином государственном реестре прав имеется запись о регистрации права лица, не являющегося должником, в отношении которого возбуждено исполнительное производство (п.1 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ);

— если представленный правоустанавливающий документ (его копия) об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у должника прав на данный объект недвижимого имущества, и судебный пристав-исполнитель, выставивший объект на торги, не был уполномочен распоряжаться правом на данный объект (п.1 ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, арестованный органами налоговой полиции и реализованный через публичные торги?

Федеральные органы налоговой полиции имеют право налагать административный арест на имущество налогоплательщиков — юридических и физических лиц, не внесших в установленные сроки налоги и другие обязательные платежи в бюджет и государственные внебюджетные фонды (далее — недоимки), с последующей реализацией этого имущества в порядке, установленном Временным положением о порядке обращения взысканий на имущество организаций, утвержденным Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199 (далее — Временное положение), Указом Президента РФ «О мерах по обеспечению безусловного исполнения решений о взыскании задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам» от 29 мая 1998 г. N 604, Положением о порядке обращения взыскания недоимок по налогам и другим обязательным платежам, уплачиваемым юридическими лицами в бюджет и государственные внебюджетные фонды, на их имущество в случае отсутствия денежных средств на счетах в банках, утвержденным Госналогслужбой РФ 25 мая 1994 г. N ВГ-4-08/57н, Департаментом налоговой полиции РФ 26 мая 1994 г. N СА-574, Министерством финансов РФ 25 мая 1994 г. N 58 (далее — Положение).

Решение об обращении взыскания недоимки на имущество налогоплательщика принимается налоговым органом в лице начальника государственной налоговой инспекции по району, городу, району в городе или его заместителем путем принятия мотивированного постановления (п.5 Положения). Как указано в п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, право должника на объект недвижимости должно быть зарегистрировано, в т. ч. судебным приставом-исполнителем.

На основании постановления налоговой инспекции органом федеральной налоговой полиции принимается решение о производстве административного ареста имущества налогоплательщика, которое оформляется распоряжением (п.5 Положения).

Реализация арестованного недвижимого имущества производится уполномоченной организацией на аукционных началах в порядке, установленном ст.ст.447—449 ГК РФ. В случае, если торги не состоялись, продажа производится уполномоченной организацией на комиссионных началах.

Уполномоченной организацией является организация, действующая на основании договора, заключенного с Федеральным долговым центром при Правительстве РФ.

Условия реализации имущества определяются в трехстороннем договоре, заключаемом уполномоченной организацией, налогоплательщиком и федеральным органом налоговой полиции (п.9 Положения). На основании такого договора уполномоченная организация реализует имущество от лица налогоплательщика.

По результатам проведения торгов составляется протокол торгов (аукциона), который подписывается организатором торгов и победителем торгов и имеет силу договора. На практике по результатам проведения торгов организация, проводившая торги, заключает договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги. При заключении такого договора организация, проводившая торги, действует от лица налогоплательщика на основании заключенного трехстороннего договора.

В случае, если торги не состоялись, имущество реализуется на комиссионных началах. Уполномоченная организация (комиссионер), действующая на основании трехстороннего договора, заключает с Покупателем договор купли-продажи имущества налогоплательщика (комитента).

Передача реализованного имущества производится налогоплательщиком по получении им от налогового органа письменного уведомления о завершении реализации и расчетов с бюджетом или государственным внебюджетным фондом (п.10 Положения). В случае отказа налогоплательщика от передачи имущества либо от уклонения от регистрации перехода права спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Соответственно, при нарушении вышеуказанной процедуры реализации имущества налогоплательщика-должника в государственной регистрации права может быть отказано.