Квартира за долги

Возможно ли обратить взыскание на излишки жилой площади (комнаты) в 4-комнатной квартире, общ.пл.107 кв.м.? Указанная квартира находится в собственности должников-супругов (отвечают солидарно). Помимо должников прописано двое детей. Иного имущества, достаточного для погашения долга, нет.

Тот, кто берет деньги в долг, должен помнить, что в соответствии с общим принципом гражданского законодательства РФ граждане и юридические лица отвечают по обязательствам всем своим имуществом.

Согласно п.5 ст.46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением того, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, дан в Приложении N 1 к ГПК РСФСР. В частности, взыскание не может быть обращено на одежду, продукты питания, обувь, мебель в пределах, указанных в Перечне, на все детские принадлежности и на инструменты, пособия, книги, нужные для продолжения профессиональных занятий.

Что касается жилых помещений, то взыскание нельзя обратить на жилой дом с хозяйственными пристройками, находящийся в собственности лиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, за исключением случаев, когда взыскивается ссуда, ранее выданная им на строительство дома. Иные жилые помещения в указанный перечень не включены. Хотя, по мнению большинства юристов, указанный Перечень давно устарел и нуждается в существенной корректировке,он, однако, до настоящего времени не отменен и других нормативных правовых актов по данному вопросу не издано.

Таким образом, правовых норм, запрещающих обращение взыскания на находящееся в собственности должника жилье, пусть даже единственное для него и членов его семьи, в законодательстве не содержится. В этой связи на поставленный вопрос о возможности обращения взыскания на квартиру (часть квартиры), находящуюся в собственности супругов-должников, следует дать положительный ответ. Причем взыскание может быть обращено не только на излишки жилой площади, но и на всю квартиру в целом.

Согласно п.1 ст.46 Закона N 119-ФЗ обращение взыскания на имущество должника состоит в его аресте (описи), изъятии и принудительной реализации. При этом в соответствии с ч.2 ст.377 ГПК РСФСР судебный пристав-исполнитель в зависимости от размера взыскания может включить в опись все принадлежащее должнику жилье или только его часть. Статьей 54 Закона N 119-ФЗ установлено, что продажа недвижимого имущества должника осуществляется в 2-месячный срок с момента наложения ареста путем проведения публичных торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью. Оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем или специально назначенным специалистом по рыночным ценам, действующим на момент исполнения исполнительного документа.

Вместе с тем возникает вполне законный вопрос — как быть в случае, если для должника и членов его семьи (в т.ч. несовершеннолетних детей) жилье, на которое обращено взыскание, является единственным? Не нарушается ли в указанном случае ст.40 Конституции РФ о праве граждан на жилище?

В этой связи необходимо отметить следующее. Согласно ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, продажа с публичных торгов жилого помещения не порождает установленных ст.7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места жительства и пребывания в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г. N 5242—1 оснований для снятия проживающих в нем лиц с регистрационного учета (выписки) по месту жительства. Такие основания возникнут лишь в случае выселения указанных лиц из квартиры. Законодательством же установлено, что выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений производится только в судебном порядке и только по основаниям, установленным законом, а таких оснований в рассматриваемой ситуации нет.

Таким образом, сам факт обращения взыскания на единственное жилище не влечет автоматической утраты права пользования жилым помещением со стороны должника и членов его семьи. Согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором остаются проживать лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор перечня таких лиц с указанием их права на пользование продаваемым жильем. Это условие продажи жилого помещения должно быть объявлено при проведении торгов. Естественно, что при таких обстоятельствах покупателей на квартиру «с начинкой» найти будет довольно трудно. Сразу подчеркнем, что после продажи квартиры должник будет вынужден заключить с новым собственником письменный договор найма жилого помещения всей квартиры или отдельных комнат (ст.671 ГК РФ) и регулярно вносить определенную этим договором плату.

Помимо вышеизложенного, необходимо учитывать, что в соответствии с п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с письменного согласия органов опеки и попечительства. В условиях, когда дети фактически лишаются единственного жилья, получить согласие указанных органов практически невозможно. Вместе с тем, если в договоре купли-продажи будет оговорено право прежних жильцов пользоваться продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ), получить судебному приставу-исполнителю это согласие будет проще.

Оптимальным выходом из сложившейся непростой ситуации было бы обращение взыскания не на всю квартиру, а на одну или несколько комнат либо на долю квартиры. При таких обстоятельствах не ущемляется конституционное право на жилище должника и членов его семьи, так как в их распоряжении остается часть жилого помещения. Продать на торгах свободную от прав третьих лиц комнату также проще, чем обремененную такими правами квартиру. Однако подобное решение судебным приставом-исполнителем должно приниматься с учетом размера общей суммы долга, подлежащего принудительному взысканию с должника по исполнительному документу.