С молотка уходит всё, но по правилам закона

Раздел: Правосудие и правопорядок

18 августа 2011 | 21:46

«По правилам аукционного торга, — звонко заявил аукционист, — лицо, отказывающееся уплатить полную сумму за купленный им предмет, должно покинуть зал. Торг на стулья отменяется.» И. Ильф, Е. Петров. «Двенадцать стульев»

C развитием в России рыночных отношений стали вновь востребованы хорошо забытые старые нормы о торгах. В этом проявляется историческая экономическая закономерность.Выработанноеуобывателя дореволюционной художественной литературой восприятие торгов с сопутствующим им троекратным ударом молоточка с криком «Продано!» сменилось представлением о торгах, с одной стороны, как о способе подороже продать малоликвидную вещь, с другой стороны, как о возможности приобрести за символическую плату крайне необходимое именно данному субъекту имущество.

Торги как гражданский договор

Возможна ситуация, когда собственник имущества, приобрести которое сможет узкий круг любителей и ценителей, имеющих достаточные денежные средства, желает продать свой раритет по наибольшей рыночной цене на торгах, о чем старается известить как можно большее число потенциальных покупателей.

Или при отказе должника платить возмущенные кредиторы, действуя в рамках исполнительного производства и в установленном законом порядке, терпеливо выстраиваются в не свойственную демократическому государству очередь, лелея при этом надежду получить причитающееся, вырученное судебным приставом-исполнителем при продаже имущества должника. Реализация арестованного имущества должника производится путем проведения торгов.

В отношении безнадежного должника законом предусмотрена процедура банкротства, последняя стадия которой — конкурсное производство — предусматривает обязательную продажу имущества на торгах. В этом случае собственник имущества в силу объективных причин в принудительном порядке уступает свое право на распоряжение имуществом третьему лицу, которое за услуги в организации торгов получает вознаграждение.

Второй случай проведения торгов — продажа государственного имущества в ходе разгосударствления экономики, именуемого также приватизацией. Например, пакет акций приватизируемого предприятия реализовывался чаще всего в форме конкурса, при этом победителем торгов становилось лицо, предложившее лучшие условия.

Третий, известный случай проведения торгов, встречающийся, как правило, в форме аукциона, — реализация антиквариата и иных редкостей. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В этом и в предыдущем случаях собственник имущества вправе сам выступать организатором торгов или добровольно передать свое право на распоряжение имуществом третьему лицу, которое за свои услуги получает вознаграждение.

Если собственник поручает организатору торгов произвести реализацию имущества, то он может, если это допускается регламентом торгов, давать организатору торгов указания, например, относительно минимальной цены продажи.

Все три вида торгов имеют, по нашему мнению, три общих признака.

Во-первых, участие в торгах создает для сторон гражданские права и обязанности, в связи с чем торги являются гражданско-правовой сделкой, направленной на заключение договора купли-продажи имущества в будущем. Торги полностью соответствуют требованиям ст. 420 ГК РФ: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей».

Следует отметить, что сам договор, заключенный между победителем торгов и обладателем имущественного права в результате состоявшихся торгов, выступает как самостоятельная гражданско-правовая сделка купли-продажи имущества.

Во-вторых, отчуждение права на реализацию имущества происходит с намерением получить за реализованное имущество наибольшую цену либо наилучшие условия, важнейшей составляющей которых опять-таки является цена.

В-третьих, торги проводятся в установленном законом порядке и могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения указанного порядка.

Требования, предъявляемые к торгам, и опасности, подстерегающие их участников

Потенциальному участнику торгов, прежде чем принять решение об участии в них, следует убедиться в первую очередь в том, что продаваемое на торгах имущество не находится в спорных отношениях, а если имущество выставлено на торги в порядке исполнительного производства, то необходимо получить у организатора торгов и у лица, осуществляющего взыскание по исполнительному производству, информацию по всем имеющимся жалобам должника на действия и постановления лица, осуществляющего взыскание. Ибо удовлетворение жалобы, поданной, например, на постановление о передаче имущества специализированной организации для продажи на торгах, может повлечь в будущем признание торгов и их результатов недействительными.

Во-вторых, необходимо убедиться в полномочиях лица, проводящего торги. Согласно закону организатором торгов может быть собственник имущества либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Особенно тщательно следует изучить полномочия немногочисленных организаций, проводящих торги имущества, арестованного в ходе исполнительного производства. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1999 г. N 459 «О реализации конфискованного и арестованного имущества» деятельность по оценке и реализации имущества на внутреннем и внешнем рынке осуществляется отобранными на конкурснойоснове специализированными организациями. Такая коммерческая организация действует от имени Федерального долгового центра при Правительстве РФ на основании договора поручения и доверенности.

В-третьих, организатором торгов должна быть соблюдена временная дельта: торги должны быть проведены не ранее 30 дней со дня публикации в средствах массовой информации объявления о предстоящих торгах и не позднее 60 дней со дня получения от должностного лица, осуществляющего взыскание по исполнительному производству, заявки на продажу имущества на публичных торгах. При нарушении организатором торгов названных сроков торги могут быть впоследствии признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

В-четвертых, закон предъ-являет к объявлению о торгах обязательные требования: оно должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, о процедуре оформления участия в торгах, начальную цену выставленного на торги имущества, порядок определения победителя торгов. Если предметом торгов является только право на заключение договора, в объявлении о торгах должен быть указан срок, предоставляемый для заключения договора. При несоблюдении данных требований торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Форму торгов — аукцион или конкурс — определяют собственник имущества или обладатель реализуемого имущественного права. Таким обладателем права будет, например, названная выше специализированная организация, действующая по поручению Федерального долгового центра при Правительстве РФ.

Кроме того, торги могут быть открытыми (публичными) и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе или конкурсе участвует только ограниченный круг лиц, специально приглашенных для участия в торгах.

Как происходит сама процедура торгов

Лицо, заинтересовавшееся извещением о торгах и принявшее твердое решение об участии в них, вносит денежный задаток, размер которого, порядок внесения и возврата установлены в извещении о предстоящих торгах.

Задаток полностью возвращается в случаях, если торги объявлены не состоявшимися, если лицо участвовало в торгах, но не выиграло их.

Сумма задатка, внесенная победителем торгов, засчитывается в счет исполнения обязательств по договору, заключенному в результате торгов.

Следует отметить, что для продажи имущества на торгах по рыночной цене необходимо участие в торгах не менее двух участников. В связи с этим законом установлено, что торги, в которых участвовал один участник, признаются несостоявшимися.

Участнику торгов следует также ознакомиться с регламентом назначенных торгов и с документами, характеризующими выставленное на торги имущество.

Как правило, торги в форме аукциона проводятся по голландской системе, при которой торги проводятся с начальной цены, после чего цена поднимается пошагово (шаг устанавливается организатором торгов в регламенте). Весь ход торгов отражается в стенограмме, причем наиболее серьезные организаторы торгов ведут также видео- и аудиосъемку проводимых торгов.

Так, одной организацией, назовем ее Фирма А., проводились торги по продаже арестованного имущества.

Впоследствии заинтересованное лицо направило в суд исковое заявление о признании торгов и их результатов недействительными.

Истец считал, что Фирма А. нарушила регламент проведения торгов, поскольку, по мнению Истца, торги проходили не с начальной цены (стоимость имущества по данным бухгалтерского учета 90 000 000 рублей), а с низшей (рыночная цена 4 000 000 рублей, установленная специалистом-оценщиком при аресте имущества).

Истец также утверждал, что цена поднималась не пошагово.

Ответчик — Фирма А. представил суду стенограмму торгов, в которой был отражен весь ход торгов. Начальная цена продажи лота определена 90 000 000 рублей, максимальный шаг торгов 5 000 000 рублей. В связи с тем, что заявок не последовало, аукционист объявил об уменьшении шага торгов до 4 000 000 рублей. Цена лота снижена до 86 000 000 рублей и снижалась пошагово. Торги продолжались до тех пор, пока участник торгов под номером 1 не подал заявку о приобретении лота по цене 6 000 000 рублей.

Итоговый протокол заседания жюри по проведению торгов был утвержден должностным лицом, осуществляющим взыскание в рамках исполнительного производства. Согласно данному протоколу лот продан за 6 000 000 рублей.

Суд, изучив стенограмму торгов и протокол заседания жюри, нарушений регламента проведения торгов не установил.

Итак, лицо, своевременно поднявшее карточку с наибольшей ценой, после троекратного удара молоточка объявлено победителем торгов. Победитель торгов и аукционист в день проведения торгов подписывают протокол о результатах торгов, данный протокол имеет силу договора, и, как замечено выше, является самостоятельной гражданско-правовой сделкой. Если же победитель торгов станет уклоняться от подписания протокола, он утрачивает внесенный им задаток. В свою очередь, организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан вернуть задаток победителю торгов в двойном размере и возместить ему убытки, понесенные в связи с участием в торгах, в той части, в которой убытки превышают сумму внесенного задатка.

Если на торгах продавалось право на заключение договора (как правило, такие торги проводятся в форме конкурса), данный договор подписывается не позже указанного в извещении о торгах срока, начиная с даты проведения торгов и подписания протокола. Если одна из сторон уклонится от подписания договора, другая вправе в порядке общеискового производства обратиться в суд с требованием заключения договора и возмещения причиненных убытков.

В следующих статьях мы постараемся довести до сведения читателя особенности продажи на торгах имущества невещественного характера и, что представляется актуальным, позицию судов по отдельным вопросам, связанным с рассмотрением исков о признании торгов недействительными.

О сайте

РиелторМы — команда специалистов в области права и недвижимости. Наш сайт поможет Вам не запутаться в сложном и несовершенном мире недвижимости, а также сделает явным то, что ранее Вам казалось сложным и непонятным.

Важно

Новое