Если домовладельцы взялись за раздел

Результаты анализа экспертной работы показывают, что только около 80 процентов произведенных строительно-технических экспертиз связаны прямо либо косвенно с решением вопросов о возможных вариантах домовладений, определении порядка пользования земельными участками, пересчете (перераспределении) долей совладельцев, месте расположения межевых границ земельных участков. В связи с этим при регистрации прав на недвижимое имущество у физических и юридических лиц обычно появляются вопросы по оформлению пакета документов.

Поводом к появлению таких вопросов могут служить следующие причины. Указываемая в регистрационном удостоверении МПТИ на собственность доля имущества часто не позволяет осуществить реальный раздел (определение порядка пользования), поскольку не учитывает ряда важных обстоятельств, среди которых можно выделить существующие порядок пользования домовладением и архитектурно-планировочное решение, что в дальнейшем приводит к судебным разбирательствам при оформлении сделки передачи прав собственности (договор купли-продажи) на недвижимое имущество. При регистрации прав на недвижимость в представляемых документах (технические паспорта МПТИ, копии планов на строения и сооружения) каждому строению и сооружению присвоены литеры. Однако при оформлении документов на право собственности указываются только литеры основных строений, что не отображает действительное наличие объектов и право собственности на них, либо предлагается регистрация права на долевую собственность каждого из существующих строений (помимо уже зарегистрированного права на жилой дом), но не оговариваются площади и границы земельных участков, на которых расположены объекты регистрации (жилой дом и строения). При данном подходе к регистрации права собственности при условии выдела доли собственника из общей долевой массы возникают сложности с производством реального раздела зарегистрированных в долевом отношении строений, а также с определением порядка пользования земельным участком, так как данное обстоятельство предполагает возможность раздела объектов регистрации пропорционально долям, что, как правило, в натуре технически не представляется возможным по причине потери функционального назначения строения (например, гараж). При регистрации прав долевой собственности на объекты недвижимости предоставляется генеральный план земельного участка, функционально связанного со строениями, имеющего кадастровый номер, границы и площадь всего земельного участка, который на момент регистрации находится в общем пользовании всех совладельцев, т.е. не содержит данных о границах и площадях земельных участков, находящихся в пользовании совладельцев. В предоставляемом на регистрацию права собственности генеральном плане земельного участка, имеющего кадастровый номер, указываются фактические границы земельного участка на момент составления генерального плана. Однако указанные фактические границы земельного участка могут не соответствовать землеотводным документам. Для разрешения возникающих вопросов Управлением юстиции Ростовской области и ЦСК ЛСЭ предпринята попытка реализации порядка взаимодействия Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость РО и ЦСК ЛСЭ, состоящего в следующем. С целью предупреждения возможных споров у собственников (совладельцев) объектов недвижимости, а также с целью более правильного и оперативного решения возникших споров при регистрации права собственности на объекты недвижимости, своевременно (то есть предпочтительно до регистрации права собственности на строения) заинтересованные юридические и физические лица обращаются в ЦСК ЛСЭ. В результате юридическая доля приводится в соответствие с реальной по фактически занимаемым (выделяемым) площадям. Второй этап — разработка раздела жилого дома и имеющихся строений с определением порядка пользования земельным участком в соответствии с долями либо по существующему порядку пользования с расчетом необходимой денежной компенсации за отклонение стоимости строений, сооружений и их частей, выделяемых совладельцами, от стоимости частей строений и сооружений, соответствующих идеальным долям. При несоответствии фактических границ земельного участка с данными по землеотводным документам и при возникновении споров о расположении межевых границ соседних земельных участков данный спор разрешается в установленном законом порядке путем обращения в суд. Как правило, в соответствии со ст.74 Гражданского процессуального кодекса РФ суд назначает строительно-техническую экспертизу.