Общая собственность на строение

Поскольку здание не может быть разделено без ущерба его назначению, т.е. является неделимой вещью, между совладельцами здания возникают отношения общей собственности. Однако применение норм об общей собственности, содержащихся в ГК РФ, в этом случае связано с рядом серьезных проблем. Одна из наиболее сложных — проблема юридического режима объектов общего пользования (крыши, фундамента, лестничных клеток и пр.).

Указание закона на то, что объекты общего пользования в здании или комплексе зданий, представляющих собой единое хозяйственное целое, принадлежат на праве общей собственности всем совладельцам, нуждается в уточнениях.

Так, обсуждая эту проблему, известный цивилист К. Скловский указал, что помещения общего пользования в домах, жилые помещения в которых принадлежат гражданам на праве частной собственности, являются особым объектом права. Эти помещения, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, хотя и указаны в законе как объекты права общей собственности, на самом деле не имеют ряда свойств, присущих общей собственности. Во-первых, они определяются не в виде дроби, а в виде натуральных единиц, тогда как для общей собственности принципиально, что совладельцам принадлежат не материальные вещи, а лишь идеальная доля в праве1. Во-вторых, право на эти объекты не дает никаких возможностей, даваемых правом общей собственности, — права на выдел, раздел, отчуждение. С учетом этого К. Скловский предлагает считать это право принадлежностью жилого помещения2.

Против этой позиции можно возразить, что право по ГК РФ не может являться вещью, а значит, и принадлежностью вещи, но с другой стороны, нельзя не согласиться, что таким образом проблема могла бы быть решена более адекватно, чем путем простого объявления общей собственностью того, что ею не является. Кроме того, многими правовыми системами мира допускается право собственности на право (нематериальную (некорпоральную) вещь). А германское право, стоящее на отрицании нематериальной природы вещи, допускает в качестве принадлежности (составной части) земельного участка связанные с ним права. Именно эта германская конструкция и легла в основу предложения К. Скловского.

Следующей является проблема юридического режима нежилых помещений в здании. В этом отношении показательно такое дело.

ООО «Ангарида» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО «Юлия» о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании, расположенном по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, д. 8/1.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи от 10 сентября 1997 г. нежилого помещения площадью 110 кв. м в указанном здании ООО «Ангарида» приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ООО «Ангарида» было отказано.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Томской области отменил, в удовлетворении иска отказал.

При этом суд кассационной инстанции, отменяярешение суда первой инстанции, указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании ст. 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, т.е. отсутствовал предмет спора.

Однако Президиум ВАС РФ, отменяякассационное постановление,указал следующее. Применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома собственники могут создать товарищество собственников жилья. Таким образом, указанные нормы регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество «Юлия» продало обществу «Ангарида» нежилое помещение площадью 110 кв. м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.

Суд правомерно сослался на ст. 218 ГК РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку договором не предусматривалось отчуждение обществом «Юлия» помещений общего назначения обществу «Ангарида», суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02).

Конечно, следует согласиться с тем, что аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима в споре, затрагивающем нежилые помещения. Ведь сам термин «нежилые помещения» предполагает их противопоставление жилым, и если законодатель выбирает термин «жилые» или «нежилые» помещения, он тем самым противопоставляет один тип помещения другому.

Законодатель применил режим общей долевой собственности к частям здания только для собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ) (заметим, что эта норма помещена в гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»), следовательно, мы должны прийти к выводу, что тем самым законодатель отказался от такого же регулирования для помещений нежилых. А если это так, то аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима для помещений нежилых.

Таким образом, если речь идет о нежилых помещениях, объектом права является обычно строение как вещь, объект недвижимости. В силу ст. 133 ГК РФ именно отдельное здание должно восприниматься как вещь, поскольку его раздел в натуре невозможен. Допускается также рассматривать как вещь и пристроенное (встроенное) в здание строение, обладающее такими техническими характеристиками, которые позволяют эксплуатировать его самостоятельно. Но части одного здания не могут считаться вещами по смыслу ст. 133 ГК РФ. Тот факт, что здание как вещь одновременно относится и к объектам недвижимости (при соблюдении правил ст. 219 ГК РФ), никак не может привести к тому, что часть здания приобретает свойства вещи. Скорее наоборот, объект недвижимости может рассматриваться как комплекс вещей, что видно, например, из нормы ст. 132 ГК РФ и означает, что объект недвижимости превышает количественно и качественно вещь как объект права.

Но если отдельное здание является неделимой вещью, то между его собственниками (если их несколько) устанавливаются отношения общей долевой собственности. При этом по точному смыслу закона сособственники частей здания, если эти части представляют собой нежилые помещения, имеют права только на идеальные доли собственности, но никак не на отдельные помещения. По смыслу ст. 247 ГК РФ отдельные помещения могут находиться у сособственников лишь в пользовании.

Эти положения на практике соблюдаются не всегда. Более того, законодательство дает немало оснований для вывода, что нежилое помещение (как и строение в целом) может быть самостоятельным объектом права собственности3. Например, законодательство о приватизации допускало приобретение в собственность нежилых помещений, и таких сделок в процессе приватизации было совершено множество, в результате чего возникла большая группа исключительных собственников нежилых помещений, находящихся в одном здании.

Возникающие здесь осложнения пока не привлекли должного внимания, но они имеются, и чтобы убедиться в этом, достаточно вновь обратиться к приведенному делу: истец приобрел по договору купли-продажи конкретное помещение площадью 110 кв. м и владеет им, как можно судить, на праве собственности. Именно как собственник он просит признать за ним и право общей собственности на объекты общего пользования. Позиция суда состоит в том, что на нежилые помещения нельзя распространить режим помещений жилых в силу закона (по аналогии), если не имелось специального соглашения (п. 4 ст. 244 ГК РФ). И эта позиция, безусловно, правильная. Вместе с тем, если точно ей следовать, нельзя не признать, что такое соглашение должно иметь своим результатом установление общей собственности на объекты общего пользования. А это право в силу ст. 245 ГК РФ может выражаться лишь в доле. По смыслу же казуса речь идет о правах на конкретные элементы здания. О доле, ее размере вовсе не говорится. Более того, если бы спор разворачивался в точном соответствии со смыслом ст. ст. 244, 245 ГК РФ, то для участия в нем должны были быть привлечены все совладельцы здания.

Кроме того, норма п. 4 ст. 244 ГК РФ, на которую ссылается суд, допускает установление общей собственности путем соглашения лишь на делимое имущество; в отношении же неделимой вещи, а такой вещью и является здание, установить общую собственность договором невозможно.

Получается, что иск не мог быть удовлетворен не потому, что истец не предусмотрел в договоре соответствующего условия (вообще говоря, это условие можно было бы считать подразумеваемым и признать его наличие путем толкования договора в порядке ст. 431 ГК РФ), а потому, что такое условие об общей собственности для собственников нежилых помещений вообще не может быть установлено.

Так что же купил истец? По-видимому, долю в собственности с одновременным установлением порядка пользования, в силу которого за ним и закреплено то помещение, которое он приобрел.

Именно так, на наш взгляд, и должен быть решен спор, который в этом случае представлял бы собой спор о порядке пользования. Истец, имеющий в здании, скажем, 1/10 долю в праве общей собственности, в соответствующей части пользуется и объектами общего пользования. Как видим, дело разворачивалось бы совсем в другой плоскости и, возможно, не представляло бы таких трудностей.

Но трудности таким образом могли бы быть устранены только из данного спора.

Во-первых, многие приобретатели уже имеют право собственности на конкретные нежилые помещения и любые попытки перевести эти права в форму идеальной доли сочтут посягательством на свои права. И не без оснований. Ведь переход от исключительной собственности к долевой, вообще говоря, сопряжен с дополнительными осложнениями и обременениями: общими рисками (если погибнет часть здания, то оставшаяся часть снова делится между всеми совладельцами), общими расходами, необходимостью достижения консенсуса для управления зданием, наконец, возникновением преимущественного права покупки.

Во-вторых, одновременное существование исключительной собственности на часть помещений и долевой собственности на другие помещения одного здания юридически крайне сомнительно и чревато конфликтами, подобными приведенному выше. С другой стороны, такой странный юридический симбиоз неизбежен во всех случаях, когда в здании есть одновременно жилые и нежилые помещения.

В-третьих, на почве этих юридических коллизий рано или поздно начнут возникать (и уже возникают) проблемы с регистрацией как вновь создаваемых помещений, так и с регистрацией прав на объекты, возникшие ранее.

Понятно, что наиболее корректное решение — перевод всех зданий, принадлежащих более, чем одному лицу, в режим общей собственности — невозможно без корректировки закона. Поэтому на сегодняшний день следует искать компромиссы.

Одним из возможных вариантов такого компромисса для урегулирования конфликтов между совладельцами различных частей здания мы считаем переход к различным формам сервитутов, в необходимых случаях, платных (в пользу служащей вещи, т.е. части строения). Например, когда вход в одну часть возможен только через другую, а собственники этих частей по каким-то причинам не являются совладельцами (хотя, как мы пытались показать, должны бы ими быть), терпящая сторона может получить компенсацию за установленный сервитут прохода, а пользующаяся сервитутом сторона будет удовлетворена установлением прочного вещного права в свою пользу. Причем это право перейдет и к будущему покупателю, что повысит стоимость самой части строения.

Этот вариант может быть использован и для смягчения конфликтов, возникающих между совладельцами общих помещений в многоквартирном здании. Приведем такой пример.

Суд признал недействительным контракт, заключенный между ЖСК и акционерным обществом, потому что не все собственники квартир дали согласие на строительство мансарды. Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, решение о возведении мансарды и заключении контракта на ее строительство не соответствует уставу этого кооператива (Постановление ВАС РФ от 14 октября 1997 г. № 3863/97). Между тем при принятии этого решения необходимое по уставу ЖСК большинство голосов было получено.

О необходимости достижения консенсуса между всеми участниками собственности говорится и в п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска».

Не обсуждая юридического основания этого вывода (оно состоит в непосредственном применении норм об общей собственности), нельзя не отметить вытекающие из него очевидные практические затруднения в управлении жилым домом. Трудно представить, как вообще может развиваться самоуправление собственников в условиях принципа консенсуса.

В то же время в другом деле была высказана такая позиция: «Ни нормы законодательства, ни устав ЖСК не предусматривают реализацию прав на общее имущество, находящееся в собственности членов кооператива, исключительно непосредственно самими членами кооператива» (Вестник ВАС РФ. 1999. № 12. С. 48).

Но если реализация прав на имущество происходит не через собственников, а через созданное ими юридическое лицо, то логичным было бы и применение норм о принятии решения по правилам, установленным для этого юридического лица.

Наконец, при рассмотрении спора, возникшего из возведения строения, примыкающего к зданию, Верховный Суд РФ указал, что в таком случае необходимо выяснить, не нарушаются ли строительные нормы и правила, т. е. применил логику негаторного иска (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 6. С. 7—8).

По мнению К. Скловского, именно это право каждого собственника, а также и обладателя иного права на помещение, защитить свое право негаторным иском как в ходе строительства, так и по его завершении, делает излишним подчинение норм об управлении некоммерческими организациями, созданными в сфере управления жилыми помещениями, нормам об общей собственности4.

Компромиссную позицию занимает Д. Савельев, предлагая наряду с принятием решения консенсусом в наиболее важных случаях, допускать также и принятие решения большинством5. (Обращает на себя внимание также предложение автора считать участниками товарищества собственников жилья всех совладельцев с упразднением членства.)

Полагаю, что если бы в приведенном выше деле по поводу строительства мансарды ставился вопрос об установлении платного сервитута прохода (поскольку возводилась надстройка), то интересы членов ЖСК были бы удовлетворены в большей степени.