Продажа земли по назначению

Собрался покупать участок в Московской области. Как происходит оформление его купли-продажи?

С делки купли-продажи земельных уча-стков в нашей стране регулируются соответствующими положениями ГК РФ (в частности ст.ст.454—491, 549—557 и др.), Закона РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. N 4196—1, Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. N 1767, Постановления Правительства РФ «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» от 30 мая 1993 г. N 503 и ряда других нормативных правовых актов. Необходимо иметь в виду и региональное законодательство. В частности, в Московской области действует Закон МО «О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области» N 11/69, принятый Московской областной думой 18 октября 1995 г. Сразу отмечу, что по действующему законодательству Вы можете приобрести в собственность земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного, жилищного и гаражного строительства, а также для осуществления предпринимательской деятельности. Гражданское законодательство РФ требует четкого определения предмета договора купли-продажи земельного участка, поэтому в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю (ст.554 ГК РФ): — местоположение (адрес) и размер участка; — категория земли и целевое назначение участка; — цели дальнейшего использования; — кадастровый номер земельного участка; — объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); — в чьем ведении находится участок; — права третьих лиц; — обязательства сторон; — нормативная цена земельного участка. Следует обратить внимание автора письма на несколько важных моментов: — при совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель; — если по земельному участку существуют споры (например, о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), либо он находится под арестом (запрещением), совершение сделки по его купле-продаже невозможно; — купля-продажа земельного участка, обремененного залогом, возможна только при получении согласия на то залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке земельного участка. Причем продавец обязан известить об обременении покупателя, так же как и о наличии сервитутов, установленных в отношении продаваемого участка. Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, с одной стороны, и покупателем или уполномоченными ими лицами — с другой. Договор купли-продажи между ними заключается только в письменной форме путем составления единого документа. Такой договор не может быть заключен путем обмена документами по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами. Государственным земельным комитетом (ныне, кстати, упраздненным Указом Президента РФ от 17 мая 2000 г. N 867) был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого и составляются конкретные договоры (Письмо от 2 июня 1993 г. N 1—16/770). В соответствии с общими требованиями гражданского законодательства продавец обязан: — передать земельный участок в собственность покупателя; — передать земельный участок в качественном состоянии; — передать земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением); — передать земельный участок свободным от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных в договоре); — предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок (сервитут, право залога, право аренды и т.д.); — предупредить покупателя о всех известных ему недостатках земельного участка до заключения договора; — не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации; — не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка покупателю в собственность; — возместить убытки покупателю, связанные с ненадлежащим исполнением договора (в случае передачи покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора, и т.п.); — иные обязанности, предусмотренные договором купли-продажи и законодательством. В свою очередь, покупатель обязан: — принять земельный участок; — своевременно уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) земельного участка; — не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации; — не уклоняться от подписания передаточного акта или другого документа о передаче земельного участка покупателю в собственность; — предоставить продавцу право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необходима для ее использования; — иные обязанности, предусмотренные договором или законодательством. Закон РФ от 23 декабря 1992 г. предусматривает, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в обязательном нотариальном удостоверении договоров купли- продажи земельных участков формально отпала (хотя по желанию сторон это возможно и сегодня). Государственная регистрация договоров купли-продажи производится соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. (в Московской области таким органом является Московская областная регистрационная палата). Для регистрации договора к нему в качестве неотъемлемой части должны прилагаться: — план земельного участка или чертеж границ участка; — акт о нормативной цене земельного участка, который выдается органом местного самоуправления по месту расположения участка; — документ, удостоверяющий право собственности продавца на земельный участок; — сводная ведомость оценки зданий, строений и сооружений, расположенных на продаваемом земельном участке (прилагается при включении объектов недвижимости в предмет договора); — условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу); — требования залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом). Законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо представить на государственную регистрацию. Право собственности покупателя на землю регистрируется теми же органами юстиции (например, в Московской области эти функции выполняет Московская областная регистрационная палата, которая своим Приказом от 10 февраля 1998 г. N 10Пр ввела в действие Инструкцию о порядке работы с заявлениями граждан и юридических лиц по оформлению и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом). При этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается новый документ, удостоверяющий его право собственности на приобретенный участок. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора купли-продажи другая сторона имеет право обратиться в суд, который в данном случае вправе вынести решение о государственной регистрации договора и возмещении стороной, необоснованно уклоняющейся от этой процедуры, убытков, вызванных задержкой регистрации (ст.551 ГК РФ). Договор признается заключенным в момент его подписания сторонами (п.1 ст.433 и ст. 550 ГК РФ) и вступает в силу с момента государственной регистрации соответствующих прав. Передача земельного участка в собственность покупателя осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (акт приема-передачи и т.п.). С момента подписания сторонами этого документа обязанность продавца передать земельный участок и обязанность покупателя принять его считаются выполненными, а договор исполненным. Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже земли производятся в порядке, предусмотренном законодательством РФ и ее субъектов. В частности, граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» от 7 декабря 1991 г. N 1998—1 (с последующими изменениями и дополнениями) и Указом Президента РФ «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» от 7 декабря 1993 г. N 2118. Исчисление налога при продаже гражданами земельных участков или земельных долей предприятиям, учреждениям и организациям производится последними самостоятельно, а при продаже гражданам — налоговыми органами с вручением платежных извещений продавцам. Граждане-продавцы обязаны по окончании года представить в налоговые инспекции по месту постоянного жительства декларации о доходах.