Как заработать на недвижимости

Давно известно: хранить деньги в чулке — невыгодно и вредно. Грустная летопись экономических реформ и крупных банкротств убедила сограждан в том, что наличная валюта — самая надежная форма хранения сбережений. Но так ли это?

Понятно: многие были бы не прочь заработать, вложив сбережения в надежное предприятие. Вот только где его найти? Да и возможно ли всерьез говорить об участии в бизнесе, если у вас имеется всего каких-то пять-шесть тысяч долларов? «Возможно!» — уверенно отвечает финансовый директор компании «Группа Тоннэкс» Юрий Шебатин.

Занимаясь приобретением, реконструкцией и сдачей в аренду объектов недвижимости, компания разработала программу «ДОХОДНЫЙ МЕТР», оптимальную для частных вкладчиков, инвестирующих свои средства в недвижимость.

С Юрием Шебатиным беседует наш корреспондент.

— Недвижимостью сейчас заниматься модно и выгодно. На чем именно специализируется «Группа Тоннэкс»?

— Мы приобретаем в собственность объекты доходной недвижимости — в первую очередь здания и помещения, которые можно использовать в качестве торговых и офисных площадей, — затем проводим необходимые ремонтные работы и сдаем их в аренду. Мы сделали ставку именно на офисные и торговые площади, поскольку сегодня сдача в аренду этих помещений является одним из доходных сегментов столичного рынка недвижимости. По оценкам экспертов, средняядоходность в этом сегменте в Москве опережает величину среднеевропейского показателя более чем втрое и колеблется в пределах 20—22% годовых. Эта тенденция в ближайшем будущем сохранится.

— А в чем именно состоит предложение «Группы Тоннэкс»?

— Накопив опыт проведения успешных сделок с объектами доходной недвижимости, мы разработали уникальную программу «Доходный метр», которая создавалась в расчете на интересы частного инвестора. Участие в этой программе дает возможность даже мелкому инвестору стать совладельцем объекта коммерческой недвижимости, который может обеспечить постоянный ежемесячный доход (от 15% годовых в долл. США) в течение всего времени владения. То есть мы вначале выкупаем здание в собственность, находим арендаторов, а затем распродаем собственность по долям физическим и юридическим лицам. В итоге — несколько человек становятся совладельцами одного объекта и получают прибыли от арендной платы. Сегодня в Москве существует множество удачно расположенных (с точки зрения арендаторов) зданий и помещений. Их цена с учетом всех затрат на приобретение и реконструкцию позволяет инвесторам получать от 15 до 25% годовых.

— Чтобы обещать инвесторам стабильные доходы, нужно быть уверенным, что спрос на коммерческую недвижимость останется устойчивым. Откуда такая уверенность?

— Кризис рынка коммерческой недвижимости, случившийся после дефолта 1998 г., отмечался минимальным спросом и максимальным уровнем предложения площадей. Например, в середине 1999 г. пустовали до 20% свободных площадей офисных помещений. Но после этого арендаторы стали проявлять заметную активность. Причины просты: во-первых, общее оздоровление экономики, а во-вторых — арендаторов привлекала идея переехать в здания и офисы более высокого качества при невысоких (по сравнению с докризисными) арендных ставках. При этом по всем прогнозам арендные ставки должны были увеличиться. Еще в 2000 г. эксперты прогнозировали повышение доли свободных площадей до 20%. Однако реально их объем не превысил 16%, а в 2002 г. этот показатель снизился почти в два раза. Тенденция снижения предложения и повышения спроса на рынке коммерческой недвижимости неизбежно приводит к росту арендной платы. Стоит также учесть, что кризис 1998 г. заморозил большинство девелоперских проектов по строительству новых офисных зданий и торговых павильонов. В 1998—2000 гг. достраивались здания, чье строительство началось до дефолта. Эти здания в большинстве случаев строились несколькими крупными корпорациями и предназначались не для свободного предложения на рынке, а для использования этими корпорациями. В связи с замедлением темпов строительства новых офисных зданий образовался дефицит предложения арендных площадей.

— Все это, конечно, замечательно, но любой инвестор прежде чем вложить деньги захочет понять, какой именно капитал от него требуется.

— Поскольку совладельцами одного помещения могут стать несколько человек, от каждого инвестора не потребуется огромных средств. Инвестор получает свою долю собственности в приобретаемом объекте пропорционально сумме вложений. Минимальное вложение составляет 5000 долл. США.

— Когда вы занимаетесь выбором объекта коммерческой недвижимости и оценкой его состояния, вы прибегаете к помощи экспертов?

- Да, наши эксперты производят предварительную оценку этого объекта по нескольким параметрам — начиная от местоположения и технического состояния и заканчивая всеми финансово-экономическими показателями, которые определяют, насколько доходным для инвестора окажется данное помещение. И только после того, как все просчитано, объекты отобраны, оценены и заключены предварительные договоры на их приобретение, инвесторы могут вкладывать деньги. На этом этапе к участию в программе привлекаются все заинтересованные лица, готовые стать инвесторами — совладельцами отобранных объектов.

— Допустим, я решил выступить в качестве инвестора. С какими документами на приобретаемый объект недвижимости вы меня ознакомите?

— Инвесторам предоставляется описание конкретного объекта недвижимости, либо имеющегося в наличии, либо ожидаемого в определенное время. Описание включает в себя: месторасположение, функции (торговое, офисное, складское, иное); объем; техническое состояние, краткое ТЭО, где описаны — объем инвестиций (цена покупки), стоимость 1%, валовый доход от аренды, структура расходов, налоги, затраты на ремонт и затраты на содержание. И, разумеется, объем прибыли.

— С какими юридическими документами Ваша компания ознакомит инвестора?

— Инвестору будут представлены все учредительные документы, а также все правоустанавливающие документы на объект недвижимости, которые включают в себя историю возникновения права собственности на объект. Инвестор получит также регламент взаимодействия с нашей компанией.

— На основании каких документов будут строиться взаимоотношения инвестора и «Группы Тоннэкс»? Какие юридические гарантии Вы предоставляете инвестору?

— Во-первых, это договор купли-продажи доли предприятия (ЗАО либо ООО), которым владеет «Группа Тоннэкс». Заключив данный договор, инвестор входит в состав учредителей предприятия, владеющего конкретным объектом недвижимости. Заключение с инвестором договора купли-продажи доли участия в предприятии влечет внесение соответствующих изменений в учредительные документы такого предприятия, согласно которым инвестор становится его соучредителем (акционером).

Во-вторых, в собственность инвестора передается доля в праве общей собственности на здание/помещение, находящееся в собственности предприятия, участником которого он является.

На третьем этапе инвестор передает компании «Тоннэкс» свою долю в праве общей собственности на объект недвижимости в доверительное управление и получает установленную данным договором прибыль от использования недвижимости.

Таким образом, в юридическом смысле права инвестора полностью защищены.

— Расскажите подробнее о договоре, который инвестор заключает с вашей компанией. Что он предусматривает?

— Он предусматривает процедуру заключения договора купли-продажи, т.е. где, когда, кем будут подписываться и регистрироваться документы; каким образом (наличным/безналичным, через какой банк) будет оформляться сделка; каким образом будут осуществляться рентные платежи; каким образом будет осуществляться текущая деятельность нашей компании по управлению зданием и информирование Вас об этой деятельности.

— А если инвестор решит отказаться от дальнейшего участия в проекте?

— Тогда инвестор отказывается от права владения своей долей, компания берет на себя обязательство по истечении одного года выкупить его долю и выплатить за нее сумму уплаченного взноса. Инвестор, обладая всеми правоустанавливающими документами, может и сам продать свое право собственности третьему лицу.